آنچه از معاملات ملکی باید بدانیم

بخش اول

سپهرغرب، گروه رویداد: طبق آمارهای رسمی حدود 50درصد از پرونده‌های مطروحه در محاکم کشور مربوط به دعاوی و اختلافات ملکی است.

پرونده‌های ملکی جزء پیچیده‌ترین و وقت‌گیرترین پرونده‌های دادگاه‌های حقوقی محسوب می‌شود. حجم بالا و تنوع قوانین و مقررات حاکم بر املاک و مستغلات، رویه‌های متفاوت و گاهی متعارض محاکم در رسیدگی به این پرونده‌ها و نیز عدم آشنایی اشخاص به عنوان طرفین معاملات با قوانین تخصصی موجود گاهی اوقات مشکلاتی را در این مسیر برای آنان بوجود مِی‌آورد.

انسان تا هنگامیکه در این کره خاکی زندگی می‌کند به جایگاه و سرپناهی مستقل برای زندگی احتیاج دارد و با توجه به رشد روزافزون جمعیت این نیاز روز به‌روز ضروری‌تر و ارزشمندتر از قبل احساس می‌شود و شاید یکی از دلایل بالارفتن بی‌رویه و مداوم ارزش مسکن در کشور ما، همان افزایش جمعیت و نیاز به تامین مسکن به‌عنوان یک ضرورت بوده بنابراین یکی از مهم‌ترین اولویت‌ها در زندگی افراد تهیه و تامین این نیاز مهم است.

در جوامع مختلف برآوردن این مهم نیازمند مراودات حقوقی به‌صورت خرید یا اجاره (مالکیت عین یا مالکیت منافع) است.

گاهی طرفین درانجام معاملات و مبادلات یا تعهدات و اجرای قرارداد، با مشکلاتی مواجه می‌گردند. هرچند واحدهای صنفی مشاوره املاک به‌عنوان مکانی مطمئن برای انجام مراودات حقوقی ملکی در نظر گرفته‌شده و مشاوران املاک می‌بایست از تخصص و تجربه کافی برای انعقاد قراردادهای فی‌مابین طرفین برخوردار باشند و موظفند با رعایت اصول و مقررات جاری ازجمله قوانین مدنی، تجارت، کیفری و ثبتی نسبت به تنظیم قراردادهای صحیح و قانونی اقدام نمایند، مع‌الوصف مسئولیت مشاورین املاک در این زمینه به تنهایی نمی‌تواند رافع مسئولیت و تکلیف طرفین معامله از جهت بررسی دقیق مفاد قرارداد و صحت اسناد و مدارک ابرازی طرف مقابل باشد.

اشخاصی‌که بدون بررسی شکلی و ماهوی و به صرف اعتماد، بدون مطالعه دقیق مفاد و متن قرارداد و یا حتی به‌صورت سفید امضا ذیل قرارداد را امضا می‌نمایند، طبعا" باید مسئولیت سنگین عواقب ناشی از این رفتار خود را بپذیرند. در همین راستا و به‌منظور آگاهی‌بخشی به شهروندان گرامی در جهت قوانین و مقررات حاکم بر معاملات ملکی و کاهش آسیب‌ها و زیان‌های ناشی از برخی معاملات خلاف قانون و مقررات حاکم در نظر است طی سلسله مقالاتی نکات مهم و قابل توجه در انعقاد اینگونه قراردادها را بیان نماییم:

1- طرفین معاملات ملکی ( عین یا منفعت) باید بدانند با توجه به مفاد مندرج در قراردادهای تنظیمی از سوی مشاوران املاک که در اختیار واحدهای صنفی مربوطه است، اینگونه قراردادها به محض امضا از سوی طرفین، مفاد و توافقات حاصل از آن برای آنان و قائم مقام قانونی ایشان، لازم‌الاجرا بوده و فسخ آن، مگر با رضایت و توافق طرفین و یا با رعایت شروط مندرج در قرارداد امکانپذیر نیست. لذا توصیه می‌شود قبل از امضای قرارداد از قطعی بودن تصمیم خود بر انجام معامله مربوطه مطمئن شده و سپس مبادرت به امضای آن نمایند. در بسیاری از موارد مشاهده می‌شود یکی از طرفین پس از امضای قرارداد و حتی پس از انجام مبادلات مالی اعلام نموده‌اند که مایل به انجام تعهدات سپرده شده در قرارداد نبوده و یا امکان انجام آن برایشان فراهم نیست که مورد قبول طرف مقابل قرار نگرفته و موجب بروز دعاوی حقوقی و کیفری بین طرفین گردیده است.

محمدرضا ستاره: حقوقدان