اندرحکایت اصرار بر سرمایه‌ای بودن تقاضا در بازار مسکن

معاون وزیر راه اخیراً گفته تقاضای مسکن سرمایه‌ای شده و دلالان باعث افزایش قیمت می‌شوند و قیمت مسکن حباب دارد...

معاون وزیر راه اخیراً گفته تقاضای مسکن سرمایه‌ای شده و دلالان باعث افزایش قیمت می‌شوند و قیمت مسکن حباب دارد و به‌زودی این حباب خواهد ترکید و مسکن ارزان خواهد شد.

بارها این ادعاها را کرده‌اید و البته آن «به‌زودی» معلوم نیست کی قرار است برسد و هرچند بارها در رد این ادعا نوشته‌ام، در این نوشتار قصد دارم با شما همراه شوم که ببینیم چه اتفاقی بیفتد، حرف شما صادق خواهد بود؟ مطالبم را به‌صورت گزاره‌های مشخص شماره‌دار می‌نویسم تا هر گزاره مستقلاً قابل ارزیابی و رصد باشد:

1- طبق سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال 1395، تعداد خانوارها 24 هزار و 129 هزار خانوار و واحدهای مسکونی معمولی 22 هزار و 830 هزار واحد مسکونی ذکر شده است. بدین ترتیب یک هزار و 300 هزار کمبود واحد مسکونی برای رسیدن به هر خانوار یک واحد مسکونی داریم.

2- بیایید قبول کنیم یک هزار و 300 هزار واحد مسکونی خالی شما هم کاملاً درست است و مثل قبل سازمان امور مالیاتی نخواهد گفت که از 100 هزار واحد معرفی شده، فقط دو هزار و 500 واحد مشمول قانون خانه خالی است. همین‌طور کاملاً نادیده بگیریم که هزار و 300 هزار واحد نسبت به 22 هزار و 830 هزار واحد (که البته مربوط به پنج سال پیش است و الان بیشتر شده)، حدود پنج درصد است و بیکاری طبیعی محسوب می‌شود؛ و صدالبته اصلاً نادیده بگیریم که این خانه‌های خالی کجا هستند و نیاز مردم کجاست و چقدر انطباق موقعیتی دارند! بنابراین تعداد واحد مسکونی و خانوار را برابر در نظر بگیریم.

3- بیایید حتی در نظر نگیریم که سالانه حدود 500 تا 600 هزار خانوار جدید به خانوارها اضافه می‌شود و اصلاً در نظر نگیریم که از سال 1395 به بعد، تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی حدود 200 هزار واحد در سال بوده است.

4- بیایید اصلاً بی‌خیال بیش از 20 میلیون نفر جمعیت یا بیش از 6 میلیون خانواری باشیم که در اسکان غیررسمی ساکن بوده و متأسفانه دائماً در حال افزایش هستند.

5- همان‌طور که گفته شد، تعداد واحد مسکونی جدید در پروانه‌های مسکونی که اواخر دهه 80 به بالای 600 هزار واحد هم رسیده بود، الآن به 200 هزار واحد کاهش یافته است؛ یعنی رکود شدید در تولید داریم.

6- تعداد معاملات مسکونی نیز از 12 هزار واحد در ماه (برای تهران) به سه هزار واحد کاهش یافته است. برای کل کشور هم تقریباً به همین شکل است؛ یعنی رکود شدید خریدوفروش.

7- می‌دانیم که عکس‌العمل عرضه مسکن به تحولات بازار با تأخیر است یعنی حداقل دو سال زمان می‌برد تا تولید جدید وارد بازار شود.

8- این را هم می‌دانیم که نزدیک 50 درصد خانوارها مستأجر هستند و این نسبت در حال افزایش است.

9- می‌دانیم قدرت خرید خانوارها به‌شدت کاهش یافته و آن‌ها ناچار یا به حاشیه شهرها و شهرهای اقماری و اسکان غیررسمی رانده شده‌اند یا چند خانوار در یک واحد ساکن شده‌اند!

10- حالا فرض کنیم همین فردا تمام خانه‌های خالی به بازار عرضه شوند، تقاضای سرمایه‌ای هم نابود شود و همه دلالان هم به سزای اعمالشان برسند و حباب هم بترکد و اصلاً قیمت خانه به نصف قیمت فعلی برسد! چه اتفاقی خواهد افتاد؟

11- با نصف شدن قیمت مسکن، تقاضاهای سرکوب شده به بازار برخواهد گشت. کسانی که به شهرهای اقماری رفته‌اند، کسانی که در اسکان غیررسمی هستند یا چند خانوار باهم زندگی می‌کنند، به بازار برمی‌گردند. تقاضا به‌شدت افزایش می‌یابد.

12- گفتیم تولید تا بخواهد عکس‌العملی نشان دهد، دو سال طول می‌کشد. پس تولید جدیدی هم نیست که مانع افزایش مجدد قیمت در اثر افزایش تقاضا نشود؛ بنابراین، مجدداً قیمت‌ها شروع به افزایش خواهد کرد.

13- برای اینکه این اتفاق نیفتد، دو راه وجود دارد. راه اول این است که نگذاریم وضع مردم بهتر شود؛ یعنی همان‌طور که با کاهش 50 درصدی قیمت، قدرت خرید مردم افزایش می‌یابد، تمام تلاش خود را بکنیم که رشد اقتصادی چنان منفی شود و سطح درآمد خانوارها کاهش یابد که حتی نتوانند نان بخرند چه رسد به فکر بهبود کیفیت مسکن.

14- راه دوم این است که دست دلالان را ببوسید که با تقاضای سفته‌بازی، نمی‌گذارند تنور تولید مسکن از این بیشتر خاموش شود و ترغیبشان کنید که بیشتر هم بخرند بلکه اگر بهبود اقتصادی روی داد و رشد اقتصاد مثبت شد و حباب مسکن شما هم ترکید و قیمت نصف شد، اینان با ضرر 50 درصدی مجبور شوند هرچه تقاضای سرمایه‌ای داشته‌اند را عرضه کنند و به این طریق جلوی افزایش بعدی قیمت را بگیرند و بشوند مصداق عدو شود سبب خیر.

محمود اولاد- کارشناس اقتصاد مسکن