آیا شهرداری می‌تواند ساختمان‌های فرسوده را تخریب کند؟

با توجه به روند رو به رشد توسعه شهرنشینی و به‌دنبال آن افزایش میزان ساخت‌وساز در مناطقی که در بافت فرسوده قرار دارند، نیاز به اجرای اصولی و مدیریت تخریب در ساختمان‌ها بیش‌ازپیش اهمیت پیدا می‌کند. سالانه حوادث ناگوار بسیاری ناشی از رعایت نشدن اصول و ضوابط تخریب ساختمان رخ می‌دهد و منجر به خسارات جانی و مالی فراوانی می‌شود که می‌توان با به‌کارگیری اصول و ضوابط مناسب و اجرایی کردن آن‌ها بروز حوادث ناگوار را به میزان قابل توجهی کاهش داد. دراین‌باره با «محمدرضا فاتحی» وکیل پایه‌یک دادگستری و کارشناس ارشد حقوق عمومی گفت‌وگویی داشته‌ایم که در ادامه می‌خوانید:

  اساساً کدام دستگاه مسئول رسیدگی به وضعیت ابنیه و مستحدثات فرسوده شهرها است؟

طبق بند 14 ماده 55 قانون شهرداری‌ها رفع خطر از ابنیه و مستحدثات مشرف به معابر عمومی که به لحاظ فرسودگی و نداشتن استحکام و احتمال سقوط یا ریزش آوار موجب بروز خطرات جانی یا مالی برای شهروندان می‌شود از وظایف ذاتی شهرداری‌ها است.

  آیا کاربری املاک فرسوده تأثیری در صلاحیت شهرداری در رسیدگی به وضعیت آن دارد؟

گاهی مشاهده می‌شود که ابنیه مذکور در شهرداری‌ها دارای سوابق تجاری و کسب و پیشه است و به همین سبب در شهرداری محل وقوع ملک اقدام به صدور مفاصا حساب شده است در این حالت و در صورت صدور حکم تخریب این املاک در صورت استنکاف مالک از تخریب پس از ابلاغ قانونی مراتب و انجام رفع خطر توسط شهرداری که غالباً با امحا و تخریب کامل بنا همراه است طبق بند 14 ماده 55 قانون شهرداری‌ها، شهرداری مکلف است که ابتدا ابلاغ مدت‌دار متناسبی به مالکان ابنیه و مستحدثات فرسوده و در معرض خطر سقوط یا ریزش آوار جهت رفع خطر صادر و ارسال کند و در فرض اجرا نشدن دستور، شهرداری مکلف به رفع خطر است که این امر می‌تواند عندالاقتضا با تخریب جزئی یا کلی بنا همراه باشد.

  آیا ضمانت اجرایی برای انجام این تکلیف قانونی از طرف شهرداری پیش‌بینی شده است؟

این حکم به‌عنوان وظیفه ذاتی شهرداری و با هدف رفع و پیشگیری از خطرات بدنی و مالی شهروندان پیش‌بینی شده است. مقنن در قسمت اخیر تبصره الحاقی مقرر کرده است که هزینه مصروف به اضافه صدی 15 خسارت از مالک یا صاحب ملک دریافت خواهد شد. این جریمه به سبب اهمال مالک یا صاحب بنا در رفع خطر از ملک و توجه نشدن به ابلاغیه شهرداری است.

  در فرض صدور و اجرای حکم تخریب یا رفع خطر، آیا تفاوتی بین عرصه و اعیان وجود دارد؟ در این موارد تکلیف قراردادهای راجع به املاک از قبیل اجاره یا انتفاع چیست؟

تخریب اعیانی به معنای تلف کلی عین مستأجره نیست؛ زیرا در اموال غیر منقول، عین مستأجره اعم از عرصه و اعیان است و در برخی موارد حتی بدون بازسازی می‌توان از عرصه استفاده کرد، در مواردی که مستأجر در عین مستأجره دارای حق کسب، پیشه یا تجارت و یا حق سرقفلی است به نظر می‌رسد با تخریب اعیانی، حق مذکور، لااقل در حد اولویت در استفاده از عین مستأجره از بین نمی‌رود و در صورت تردید، بقای این حق استصحاب می‌شود؛ چنانچه رأی اصراری شماره 6-1377 هیئت عمومی حقوقی دیوان عالی کشور نیز بر همین اساس صادر شده است. در این موارد شهرداری تکلیفی به پرداخت حقوق ادعایی مستأجر اعم از سرقفلی و یا حق کسب، پیشه و تجارت ندارد.

  آیا تداخل حریم شهر و روستا ممکن است؟ به فرض امکان آیا در محدوده روستاهای پیرامون کلان‌شهرها نیز صلاحیت شهرداری در خصوص نظارت بر ساخت‌وسازها و رسیدگی به وضعیت سازه‌های فرسوده باقی است؟

با توجه به مقررات ماده 3 قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و روستا و شهرک و نحوه تعیین آن‌ها مصوب 1384، کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساخت‌وساز در داخل محدوده روستا بر عهده دهیاری‌ها است و به‌موجب تبصره 2 ماده واحده قانون الحاق یک بند و 3 تبصره به‌عنوان بند 3 به ماده 99 قانون شهرداری‌ها مصوب 1372 به‌منظور جلوگیری از ساخت‌وسازهای غیرمجاز در خارج از حریم مصوب شهرها و نحوه رسیدگی به موارد تخلف، کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور و قوه قضائیه و وزارت مسکن (راه) و شهرسازی در استانداری‌ها تشکیل می‌شود و با رعایت ماده 4 آئین‌نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تأسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها مصوب 10/2/1391 رأی بر قلع بنا یا جریمه معادل 50 تا 70 درصد قیمت اعیانی صادر خواهد کرد.