قیمت‌گذاری؛ راهکار مواجه با بحران مسکن

طبق آمار منتشرشده از مرکز آمار در بهمن‌ماه سال گذشته در بین استان‌های کشور، تهران، البرز و همدان به‌ترتیب با 47.9 درصد، 39.4 درصد و 37.9 درصد بالاترین میزان هزینه خالص مسکن در سبد خانوار را به خود اختصاص می‌دهند که خود بیانگر وضعیت حاد بحث مسکن و مسائل مبتلابه در شهر پایتخت تاریخ و تمدن است؛ درواقع درحال حاضر در همدان به‌عنوان یکی از گران‌ترین شهرهای کشور، خرید مسکن به یک رؤیا تبدیل شده است و بخش اعظمی از ساکنین این شهر در عدم توانایی برای خرید خانه، گرفتار بحث اجاره‌بها و کوچ سالانه از این خانه به آن خانه شده‌اند؛ به‌طوری که هرسال با شروع فصل بهار و تابستان، جابه‌جایی مستأجران نیز آغاز می‌شود. در این میان اما افزایش افسارگسیخته اجاره‌بها و ناتوانی مستأجران در پرداخت مبالغ تعیین‌شده از سوی صاحب‌خانه‌ها، امسال نیز همانند سال‌های گذشته به معضلی لاینحل تبدیل شده است؛ از یک‌سو مستأجران از بالا بودن نرخ اجاره‌بها شکایت دارند و از سوی دیگر مؤجران با دلخوری بحث نابه‌سامانی و تورم اقتصادی را در رشد نرخ اجاره‌بها دخیل می‌دانند، اگرچه حداکثر افزایش قانونی اجاره‌بها در تهران 25 درصد و سایر شهرها 20 درصد اعلام شده است، اما گزارش‌های میدانی و شواهد موجود نشان می‌‌دهد در اکثر قریب به اتفاق معاملاتی که در دفاتر مشاوران املاک انجام می‌شود، این مورد رعایت نمی‌شود، به‌طوری که کارشناسان مسکن می‌گویند قیمت اجاره‌بها تابعی از قیمت مسکن است و با توجه به اینکه امسال نیز قیمت مسکن جهش یافته، بنابراین موجب افزایش بی‌حد و اندازه اجاره‌بها شده است.
بر این اساس با توجه به اهمیت موضوع بر آن شدیم تا گفت‌وگویی را با مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن ترتیب دهیم که در ادامه می‌خوانید:
این کارشناس حوزه مسکن با بیان اینکه همدان یکی از شهرهای تاریخی کشور بوده و از قدیم‌الایام نیز در غرب کشور دارای یک مرکزیت اداری است، گفت: بنابراین می‌توان گفت از گذشته‌های دور تاکنون همواره اقبال و استقبال زیاد نسبت به سکونت در این شهر وجود داشته و دارد.
مجید گودرزی با اشاره به اینکه طبق اطلاعاتی که در دسترس بنده است گویا در همدان برای‌ گسترش شهر با محدودیت زمین برای ساخت‌وساز مواجه‌ایم، اظهار کرد: از سوی دیگر در همدان یکی از نقاط قوتی که می‌توان برای حل این مشکل بر آن تکیه کرد، میزان بالای بافت فرسوده است.
این مدرس دانشگاه با اشاره به اینکه از طرفی شهرک‌های اطراف همدان نیز می‌توانند محل خوبی برای ساخت‌وساز باشند زیرا بافت اصلی شهر به‌دلیل فضای سنتی و قدیمی دیگر تحمل بار مضاعف را ندارد، اذعان کرد: از سوی دیگر بحث بلندمرتبه‌‌سازی است که در شهری همچون تهران از آن استقبال شد، اما گویا در همدان زیاد مورد پسند نیست؛ پس همان گسترش شهرک‌های اطراف همدان و نیز احیای بافت فرسوده باید مورد توجه قرار گیرد.
وی با اشاره به ناکارآمدی سیاست‌گذاری‌ها در حوزه اجاره‌بها و بحث مسکن در کشور، گفت: اصلی‌ترین مشکل مربوط به قانون‌گذاری در حوزه مسکن به‌لحاظ قیمت‌گذاری است؛ به‌طوری که متأسفانه در این بحث اراده‌ای هم برای حل آن دیده نمی‌شود، اگر هم طرحی مانند مالیات بر خانه‌های خالی و خانه‌های لوکس وضع می‌شود، خود نشان‌دهنده ناکارآمدی در بخش قانون‌گذاری است و به تورم مسکن دامن می‌زند.
گودرزی افزود: حتی چیزی مانند مصوبه سران قوا برای اجاره‌بهای مسکن هم با اینکه در عالی‌ترین سطح ممکن تصویب شد، اما کارآیی نداشت؛ به این دلیل که شوراهای حل اختلاف هم آن را قبول نداشتند و معتقد بودند متفاوت با قانون است. به همین دلیل فقط باعث شد برخی از مالکان و مستأجران برای نخستین‌بار در زندگی پایشان به شوراهای حل اختلاف باز شود.
وی با بیان اینکه پیشنهاد مشخص من برای حل همیشگی این بحران آن است که نسبت به قیمت‌گذاری مسکن در شهرهای مختلف اقدامی عاجل صورت پذیرد، خاطرنشان کرد: درواقع چالش اصلی حوزه مسکن، قیمت‌گذاری است که کسی به آن ورود نمی‌کند؛ درحالی که انجامش کار سختی نیست، همان‌طور که برای طرح ملی نهضت مسکن این کار انجام شد، می‌توان آن را به کل حوزه مسکن تعمیم داد و قیمت‌گذاری کرد.
این کارشناس حوزه مسکن با بیان اینکه در بحث مسکن می‌توان به سه روش نسبت به قیمت‌گذاری اقدام کرد، تشریح کرد: یکی از این روش‌ها ملاک قرار دادن قیمت‌گذاری نظام مهندسی است؛ زیرا هرساله سازمان نظام‌ مهندسی به‌عنوان متولی اصلی بخش ساختمان در کشور، اقدام به برآورد هزینه ساخت مسکن در کشور و آن را به‌صورت رسمی منتشر می‌کند؛ از طرفی کمابیش هرروز در جراید و نشریات ده‌ها و صدها مناقصه در بخش ساخت مسکن منتشر می‌شود و پیمانکارانی که در این مناقصات برنده می‌شوند، تمام هزینه‌های خود و پروژه را محاسبه و بعد اقدام به اعلام نرخ می‌کنند که این‌ مورد هم یکی از راه‌های کشف نرخ واقعی ساخت مسکن در کشور است.
گودرزی خاطرنشان کرد: مشارکت در ساخت یکی دیگر از راه‌های تشخیص نرخ واقعی مسکن در ایران است؛ به‌طوری که درحال حاضر در یک عرف معمول در بازار مشارکت در ساخت به‌طور میانگین واحدهای احداثی به‌صورت 50 درصدی بین مالک زمین و سازنده تقسیم می‌شوند و برای مثال اگر هزینه ساخت متری هشت میلیون محاسبه شود، هزینه زمین هم همین مقدار خواهد بود و در کل نرخ هر متر مربع آپارتمان درنهایت متری 16 میلیون تومان می‌شود که اگر زمین در طرح‌هایی مثل نهضت ملی مسکن و مسکن مهر حذف شود، هزینه نهایی همان هزینه ساخت خواهد بود.
وی با تأکید بر اینکه ما بارها خواستار قانونی کردن بهای تمام‌شده برای قیمت‌گذاری عادلانه مسکن شده‌ایم و معتقدیم با اجرای این طرح در کشورمان برای همیشه چالشی به‌‌نام مسکن نخواهیم داشت، بیان کرد: قانون‌گذاران ایرانی در 115 سال گذشته حتی یک ‌بند قانونی هم برای سامان‌دهی بازار مسکن تصویب نکرده‌اند، این درحالی است که مسکن و نوسانات قیمتی آن، پیوست جدایی‌ناپذیر عملکرد تمام دولت‌ها در جهان است؛ زیرا به‌علت ضروری و کم‌کشش بودن نرخ مسکن، کمابیش تمام کشورها بازار مسکن را به‌صورت مستقیم و غیر مستقیم کنترل می‌کنند، اما در ایران یکی از نابه‌سامان‌ترین بازارها، بازار مسکن است.
این کارشناس حوزه مسکن با تأکید بر اینکه تاکنون طرح‌های مختلفی درباره مهار این چالش ملی ارائه‌ شده است اما هیچیک به قانون تبدیل نشده و بازار مسکن همچنان درحال نابود کردن اقتصاد است، افزود: درحال حاضر بخش مهمی از تورم در ایران مربوط به مسکن است و این بازار در بهای تمام‌شده تمام کالاها و خدمات نقش دارد؛ قابل‌ توجه است طرحی که بتواند منافع تمام طرف‌های این بازار را تأمین کند، کمتر دیده‌ شده است، اما طرح بهای تمام‌شده می‌تواند منافع همه را تأمین و این بحران را برای همیشه مهار کند.
گودرزی در ادامه با بیان اینکه ظرفیت‌های ما در بخش مسکن ازنظر نیروی انسانی متخصص و زمین واقعاً بی‌نظیر است به‌طوری که به‌لحاظ تعداد مهندس مرتبط با این بخش جزء سه کشور نخست دنیا هستیم، تصریح کرد: اگر یک درصد از زمین ایران را به بخش ساخت‌وساز اختصاص دهند، به هر ایرانی 196 متر زمین می‌رسد؛ اما متأسفانه سیاست‌گذاری‌ها باعث شده است که حریم شهرها بسته باشد و مردم نتوانند از این ظرفیت‌های‌فوق العاده استفاده کنند.
وی با تأکید بر اینکه به‌هرحال ظرفیت‌ها در کشور ما در این حوزه بی‌نظیر است و کمبود‌های موجود به‌دلیل سیاست‌گذاری‌های بخش مسکن بوده که یک مسئله اقتصادی را به یک معضل اجتماعی بدل کرده، ابراز کرد: متأسفانه در نبود قانون در بحث قیمت‌گذاری، درحال حاضر قیمت مسکن از عرف تبعیت می‌کند.
مع‌الوصف، با توجه به آنچه گفته شد، متأسفانه درحال حاضر مشخص‌کننده قیمت مسکن در شهرهای مختلف در نبود قاعده و قانون در حوزه قیمت‌گذاری نهایی به‌ویژه در شهر همدان، مالکان بوده و آن‌ها هستند که همواره کفه ترازوی قیمت را به نفع خود سنگین می‌کنند و همواره این مردم بی‌خانه هستند که مجبورند بار این قیمت مضاعف را با عنوان اجاره‌بها در پی عدم تمکن برای خرید مسکن، به دوش بکشند؛ به‌طوری که درحال حاضر در مناطق کم‌برخوردار شهر نیز خانه‌هایی با کمترین امکانات به‌دلیل اجاره‌بهای بالا و عدم توانایی پرداخت آن از سوی مستأجران، به آن‌ها دهن کجی می‌کنند.