مالیات خانه‌های خالی در تیررس مجلس یازدهم

طرحی که به قانون تبدیل شد

در مجلس یازدهم اقدامات قانونی قابل اعتنا و دارای اهمیت به تصویب رسیده و برخی نیز در فرایند تصویب قرار دارد یکی از کارهای صورت گرفته در این مجلس «مالیات بر خانه‌های خالی» بود که در راستای حل معضل مسکن و پاسخ به نیاز بسیاری از اقشار جامعه در سال 1399 در مجلس فعلی تصویب شد و مطابق آن هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از 120 روز ساکن یا کاربر نداشته باشد به‌عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره می‌شود.
  اثر خانه‌های خالی روی بازار مسکن
در سال‌های اخیر، علاوه بر کاهش تولید و عرضه مسکن، رشد غیر منطقی مسکن، قدرت خرید و استطاعت مسکن برای مردم را به شدت کاهش داده و اقشار متوسط و ضعیف جامعه را بیش از پیش از خانه‌دار شدن دور کرده است. به همین دلیل درصد کمتری از خانوارها قادر به تهیه مسکن ملکی بوده و بخش عمده آن‌ها به ناچار متقاضی مسکن استیجاری شده و سیلی از مردم به سمت اجاره نشینی پناه برده‌اند که این موضوع خود افزایش مضاعف و بی‌سابقه اجاره‌بها را به‌دنبال داشته است.
آمار رشد دو برابری میزان اجاره‌نشینی از سال 1375 تا 1395، نشان دهنده کاهش قدرت خرید مردم در حوزه مسکن و لزوم تکمیل پایگاه‌های اطلاعاتی و سیاست‌گذاری مؤثر در بازار مسکن و اجاره است.
این در حالی است که طبق گزارش مرکز آمار در سال 1395 معادل 2.6 میلیون خانه خالی در کشور وجود داشته که بدون هیچ استفاده‌ای رها شده و نسبت به یک دهه قبل از آن رشد تقریبا سه برابری را به همراه داشته است.
موردی که مسئله خانه خالی را پررنگ می‌کند؛ اختلاف آن در ایران با متوسط نرخ طبیعی است که رغبت محتکران را به خرید و نگه‌داری ملک برای کسب سود و انباشت سرمایه نشان می‌دهد.
در واقع خانه‌ها می‌تواند ناشی از عوامل مختلف ازجمله مشکلات قضائی، خانه‌های تعطیلاتی، وراثت، مهاجرت‌های فصلی یا دائمی، زمان نقل و انتقال و سکونت مالک یا مستأجر جدید و حتی زمان لازم برای فروش و اجاره خالی باشند.
اما در این میان خانه‌هایی نیز برای استفاده از بازار کم ریسک و پر سود مسکن خالی می‌مانند که این مسئله منجر به کاهش عرضه خانه به‌منظور سرمایه‌ای شدن این کالای مصرفی و به تبع آن، رشد قیمت اجاره و افزایش فشار بر اجاره‌نشینان را به‌دنبال دارد. علاوه بر این، خالی ماندن خانه‌ها به دلیل محبوس شدن حجم عظیمی از سرمایه کشور به رشد تولید و اشتغال نیز آسیب می‌رساند.
  جای خالی تحقق سامانه املاک و اسکان
قانون مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند مالکان دارای تعداد زیاد خانه را به عرضه واحدها یا پرداخت مالیات هدایت کند. البته در این راستا باید توجه ویژه‌ای صرف برطرف کردن چالش‌های قانونی و اجرایی کردن این ابزار باشد.
نقص اطلاعات سامانه املاک و اسکان به دلیل عدم همکاری سازمان ثبت اسناد باعث شده که مالیات پیش بینی شده از خانه‌های خالی محقق نشود. در حالی که درآمد مالیاتی از خانه‌های خالی دو همت (2,000 میلیارد تومان) در سال 1402 تخمین زده شده است؛ اما میزان تحقق یافته آن در پنج ماه ابتدایی سال 1402 حدود چهار میلیارد تومان بوده که ارزش آن حتی کمتر از یک واحد کوچک در تهران است.
در این رابطه مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی معتقد است: برخی دستگاه‌ها از قبیل سازمان امور مالیاتی، بانک مرکزی، شهرداری‌ها و سازمان ثبت‌احوال همکاری خوبی برای تکمیل اطلاعات سامانه املاک و اسکان داشته، اما سازمان ثبت ‌اسناد و املاک، موظف است اطلاعات مالکیت املاک را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهد.
ابوالفضل نوروزی با اشاره به لزوم همکاری سازمان ثبت اسناد کشور در رابطه با تحقق قانون مالیات بر خانه‌های خالی اظهار کرد: این دستگاه تاکنون کم‌ترین همکاری را در خصوص سامانه املاک و اسکان داشته و به وظایف قانونی خود عمل‌نکرده و همکاری‌ نکردن سازمان ثبت‌ اسناد باعث شده وزارت راه و شهرسازی در انجام وظایف خود در حوزه سامانه املاک و اسکان و خانه‌های خالی دچار مشکل شود.
به گفته زاکانی؛ شهردار تهران تخمین زده می‌شود، 350 هزار واحد خالی در تهران وجود داشته باشد. در حالی که طبق جدیدترین آمار اعلامی توسط مسئولین وزارت راه، تا الآن تنها 60 هزار واحد خالی در کل کشور به سازمان مالیاتی معرفی شده است.
در همین راستا، مالیات بر خانه خالی می‌تواند به نوعی ضمانت اجرای تکمیل سامانه املاک و اسکان نیز تلقی شود، به نحوی که ساکنان که سکونت خود را در آن اظهار نکنند، مشمول جرائم این قانون قرار گیرند که این امر نیز در متن قانون فوق، تصریح شده است.
نیاز جدی به تکمیل سامانه املاک و اسکان
تجربه کشورها نشان می‌دهد وضع مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به افزایش عرضه مسکن و کنترل بازار اجاره مسکن منجر شود اما به‌دلیل جزئیات و پیچیدگی‌های فراوان این پایه مالیاتی لازم است در طراحی آن دقت شود. با وجود اینکه این قانون از قبل از انقلاب در کشور وجود داشته است و چندین بار دچار تغییراتی شده است اما تاکنون عملا اجرایی نشده است. آخرین تغییر این قانون مربوط به آذر سال 1399 می‌شود که در اصلاحیه آن تلاش شده است، ایرادات اساسی قانون مالیات بر خانه‌های خالی که منجر به عدم اجرایی شدن آن شده بود، مرتفع شود. با این حال، با توجه به در اختیار نبودن اطلاعات مالکیتی و سکونتی، افراد به‌نظر می‌رسد نخستین قدم و اولویت باید تکمیل سامانه املاک و اسکان باشد.
تکمیل شدن این سامانه از دریافت مالیات بر خانه‌های خالی اهمیت بیشتری در سیاست‌گذاری حوزه مسکن دارد و به همین دلیل می‌توان مالیات بر خانه‌های خالی را به نوعی ضمانت اجرایی اظهار سکونت و مالکیت افراد قلمداد کرد. به نوعی که املاکی که سکونت یا مالکیت آن‌ها اظهار نشده باشد در حکم خانه خالی تلقی شده و طبعا در زمان نقل و انتقال لازم است بدهی مالیاتی مربوط به آن‌ها تسویه شود.
همچنین، اجرای مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند ضمانت خوبی نیز برای تکمیل سامانه املاک و اسکان، باشد چراکه در کشور آمارهای دقیق و بروز برای برنامه‌ریزی سال‌های آینده وجود ندارد و لزوم وجود این سامانه جامع اطلاعاتی در حوزه مسکن، به وضوح احساس می‌شود و با خوداظهاری، جریمه و تشویق مالیاتی کلیه این اطلاعات را می‌توان از دستگاه‌ها و مردم دریافت کرد.
تکمیل و راه‌اندازی سامانه املاک اخذ مالیات‌های دیگر و شناسایی و واگذاری تسهیلات حمایتی را ممکن می‌سازد. ضرورت دارد نظارت بر اجرای این قانون با تأکید بر نظارت بر وضعیت سامانه املاک و اسکان در دستور کار مجلس قرار گرفته و تکمیل سامانه املاک و اسکان به‌عنوان یکی از اولویت‌های دولت در حوزه مسکن در نظر گرفته شود.