درمان رکود بازار مسکن؛ از عرضه زیاد و صنعتی‌سازی تا خانه‌های کپسولی

از سویی دیگر، اظهارنظر برخی مشاوران املاک که می‌گویند، بسیاری از اهالی این صنف که در کار ساخت‌وساز نیستند به کار در اسنپ و تپسی مشغولند و پربازتاب‌ شدن آن در رسانه‌ها، نمایی از رکود در بازار را به تصویر می‌کشد.

در این وضعیت پژوهشگر ایرنا به سراغ «عباس شوکتی» و «مهدی احمدی» دو نفر از فعالان و کارشناسان بازار مسکن رفته و برخی پرسش‌های این حوزه را با آنان در میان گذاشته است.

در ادامه شرحی از این پرسش و پاسخ‌ها را می‌خوانید:

رسانه‌ها در آخرین روزهای پاییز 1402 خبر دادند تورم سالانه آپارتمان‌های تهران در آبان سال جاری به 86.3 درصد رسیده که بالاترین رقم ثبت‌شده از آبان ماه سال 1398 تاکنون است. همین موضوع اعلام آمار واکنش‌های متعددی به دنبال داشته است. از دید برخی کارشناسان، این آمار نشانگر توقف‌ناپذیر بودن روندی افسارگسیخته است. از سوی دیگر تعدادی هم می‌گویند ما به یک پایگاه آماری قوی برای داده‌های بخش مسکن نیازمندیم و آمارهای اینچنینی انعکاس دقیقی از وضعیت بازار را به دست نمی‌دهد و نتیجه آن تشویش، بحران و سونامی در بازار مسکن است.

**نظر شما در این باره چیست؟

شوکتی: به نظر آمار درست باشد. زیرا تصور بر این است که تورم پایین‌تر از این عدد باشد. پیش‌بینی ما این است که بر اساس تمهیداتی که بانک مرکزی برای کنترل ارز، طلا و پیش فروش‌هایی که برای دلار اتفاق می‌افتد صورت بگیرد، در اردیبهشت 1403 شاهد کاهش قیمت مسکن باشیم. یعنی وقتی قیمت دلار و ارز روند کاهشی پیدا می‌کند قیمت مسکن‌ها هم تحت تأثیر قرار می‌گیرد.

احمدی: بخش تورم 86.3 درصدی موثق نیست. یعنی نمی‌شود به آن اتکا کرد با این حال آنچه که قابل پذیرفتن است این است که در بخش مسکن همچنان تورم داریم. این تورم‌ هم ادامه خواهد داشت. زیرا قیمت مصالح ساختمانی هم رو به افزایش است و در سال آینده همین امر ادامه هم خواهد داشت.

**برآورد کلی از وضعیت بازار مسکن چیست؟

شوکتی: اکنون رکود هست و نمی‌توانیم انکار کنیم. آمار خرید و فروش بسیار پایین‌ است. آن‌ چیزی که اتحادیه املاک در چندماه گذشته مطرح کرده بود، حاکی از این است که نه‌تنها بازار مسکن رشد نداشته، بلکه رشد نزولی هم داشته است. با این حال در بهار و خرداد 1403 هم شاهد هم رونق بازار مسکن و هم کاهش قیمت مسکن خواهیم شد.

احمدی: تولید مسکن به نسبت تقاضایی که برای آن وجود دارد، کم است و مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده و هر چه ظرفیت تولید مسکن را افزایش دهیم، مردم برای نگهداشت پول ترجیح می‌دهند که در مسکن سرمایه‌گذاری کنند، به همین دلیل تقاضای انباشته در بازار مسکن بسیار است. برآورد من این است که در سال‌های آینده هم تورم خواهیم داشت اما با رکود. یعنی رکود تورمی. یعنی خرید و فروش در سال آینده ضعیف خواهد بود.

**دولت در تحول وضعیت مسکن یعنی رونق عرضه و تنظیم بازار چه سهمی دارد و بخش خصوصی تا چه حد باید مشارکت داشته باشد تا روندهای بازار به صورت اساسی سامان یابد؟

شوکتی: به نظر من زور بخش خصوصی شاید تنها به 10 درصد می‌رسد، اما دولت 90 درصد است. بنابراین دولت باید حمایت و پشتیبانی کند و همه کارها از خود دولت شروع شود.

نقدی که به ساخت خانه‌های انبوه به دست چینی‌ها داشتم این بود که وقتی ما بخش خصوصی در داخل داریم چرا باید از خارج بیاوریم. اگر شرایطی ایجاد شود که آن 10 درصد بخش خصوصی به 70 یا 80 درصد برسد، به طور قطع اتفاقات بسیار خوبی در تحولات قیمت مسکن به وجود خواهد آمد.

احمدی: یکی از اشکالات بازار مسکن را در این می‌دانم که دولت می‌خواهد صفر تا صد کار را انجام دهد. اگر دولت تسهیلات و اعتبارات را تخصیص می‌داد و بخش خصوصی هم کار می‌کرد، خیلی سریعتر می‌شد به نتیجه رسید.

برای مثال زمانی‌ که مسکن‌های مهر ساخته شد، قسمتی که در دست بخش خصوص بود زود تحویل داده شد و متقاضیان هم از آنها استفاده کردند. اما قسمتی که در دست دولت بود، معمولا با تاخیر مواجه بود و نتوانستند آن‌ها را به‌موقع تحویل دهند. بنابراین بخش خصوصی بازوی تنومندی است که می‌تواند به دولت کمک کند. اما همیشه این اتفاق هم افتاده که بخش خصوصی اذیت شده و تمایلی برای مشارکت خوب ندارد.

**وضعیت بازار به گونه‌ای است که تهیه مسکن را از دسترس میلیون‌ها نفر خارج کرده است. برای خروج از این وضعیت، اساسی‌ترین اقداماتی که باید صورت بگیرد، چیست؟

شوکتی: پیشنهادی که ما به دولت خدمتگذار و هم به انجمن انبوه‌سازان داریم، ایجاد مسکن‌های کپسولی است. منظور از مسکن‌های کپسولی آپارتمان‌های 30 تا 40 متری هستند که خانه اولی‌ها یعنی زوجین جوان بتوانند با قیمت‌های مناسب‌تر خریداری کنند.

به عبارتی هدف ما این است که مردم بتوانند با توجه به بودجه‌ای که در اختیار دارند و با تسهیلاتی که دولت در اختیارشان قرار می‌دهد، مسکن تهیه کنند. بنابرین اعطای وام از یک‌سو و از سوی دیگر کم شدن متراژ خانه‌ها می‌تواند تأثیرگذار باشد.

پیشنهاد دیگر این است که زمین‌های مناسب از سوی دولت به سازندگان خصوصا انبوه‌سازان ارائه شود تا همان زمین‌ها با قیمت‌های ساخت که تحت تأثیر مواد و مصالح (آجر، سیمان، گچ و...) است، باز از طریق حمایت دولت و با سوبسیدهایی که دولت در اختیار قرار می‌دهد ساخته شود. وقتی حدود 50 هزار و یا 70هزار مسکن در کل کشور تأمین کنیم، همین امر صد در صد باعث کاهش قیمت می‌شود. وقتی مسکنی که متراژش 50 متر و قیمت‌اش هم مناسب باشد، فرد به سراغ مسکن 90 متری با اقساط و وام بسیار نمی‌رود.

احمدی: ساختارهای مختلفی باید چیده شود. به مسکن نمی‌شود نگاه تک‌بعدی داشت. ساده‌ترین راه تولید مسکن، عرضه بسیار زیاد و صنعتی‌سازی ساخت و ساز است.

**مینا اینانلو