حق شُفعه؛ راهی برای حفظ مال

شهرنشینی مستلزم رعایت قوانین و قواعد شهری است و کارشناسان بر این باورند شهرنشینان هنگامی که به حقوق یکدیگر احترام بگذارند و به مسئولیت‌های خویش در برابر شهر و اجتماع عمل کنند، به «شهروند» ارتقا پیدا می‌کنند.

حقوق شهروندی نیز مجموعه حق‌هایی است که هر کدام از شهروندان از آن برخوردارند و باید توسط دیگر شهروندان و حاکمیت رعایت شود، حقوق شهروندی در ایران نیز مانند بسیاری از کشورها پذیرفته شده است که بارزترین و مهم‌ترین نمود آن قانون اساسی است که در اصول 32، 34، 35، 37، 38 و 39 به آن اشاره شده است.

یکی از موضوعات قابل توجه حقوق شهروندی، موضوع حق شفعه است؛ حق شفعه یک حق قانونی و شرعی است که به شریک در مال مشاع، در صورت تمایل به خرید سهم فروخته شده شریک دیگر، تعلق می‌گیرد. به عبارت دیگر، اگر دو نفر مال غیرمنقولی را (مانند خانه، زمین، باغ) به‌صورت مشاع و شراکتی در اختیار داشته باشند و یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالثی غیر از شریک (یا شرکا) بفروشد، شریک (یا شرکا) دیگر می‌توانند با پرداخت بهای معامله به خریدار، سهم فروخته شده را به مالکیت خود درآورد؛ به‌طور خلاصه حق شفعه حقی است که به شریک در مال مشاع تعلق می‌گیرد که در صورت تمایل به فروش سهم شریک دیگر، می‌تواند قبل از خریدار، آن سهم را به نفع خود خریداری کند.

تصور کنید شما و دوستتان یک آپارتمان را به‌صورت مشاعی مالک هستید؛ ناگهان، دوستتان بدون اطلاع شما سهم خود را به شخص دیگری می‌فروشد! حق شفعه به شما این قدرت را می‌دهد که با پرداخت همان مبلغ به خریدار، سهم فروخته شده را به مالکیت خود درآورید و از ورود یک غریبه به حریم مشترکتان جلوگیری کنید.

شرایط تعلق گرفتن حق شفعه به شریک چیست؟

1- به موجب ماده 808 قانون مدنی حق اخذ به شفعه در صورتی برای شریک ثابت می‌شود که مال غیرمنقول باشد. منظور از مال غیرمنقول، غیرمنقول ذاتی، یعنی زمین است. چنان‌چه مال غیرمنقول، غیرمنقول ذاتی نباشد و به وسیله عمل انسان غیرمنقول شده باشد، مثل بنا یا درخت درصورتی‌که این بنا یا درخت با زمینی که آن هم بین طرفین مشترک است، فروخته شده باشد، حق شفعه ایجاد می‌گردد، بنابراین هرگاه بنا یا درخت بدون زمین فروخته شود یا آنکه دو شریک در زمین با هم مشترک نباشند، نسبت به بنا یا درخت مشاع حق شفعه ایجاد نمی‌گردد.

2- مال غیرمنقول باید مشاع باشد؛ مال مشاع مالی است که از حیث قانونی سهم شرکا معلوم و معین است، اما از حیث جغرافیا خیر و ایشان در ذره‌ذره مال با یکدیگر شریک‌اند. در ایجاد حق شفعه مهم نیست که سهم هرکدام در مال چقدر است، بلکه مهم مشاع بودن مال است؛ اگر مالی بین دو نفر مشترک باشد و تقسیم شود، بعد از تقسیم دیگر حق شفعه‌ای وجود نخواهد داشت، چراکه دیگر شرکتی باقی نیست تا به منظور جلوگیری از ضرر حق شفعه وجود داشته باشد، اما اگر بعد از تقسیم مال و از بین رفتن شرکت شریک دیگر سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، در این صورت نیز حق شفعه وجود نخواهد داشت، به‌دلیل اینکه یکی از شرایط تعلق گرفتن حق شفعه به شریک «وجود شراکت بین دو نفر» است؛ اما بعد از تقسیم دیگر شراکتی وجود ندارد؛ لازم به ذکر است که برای این شرط استثنایی وجود دارد؛ به موجب ماده ٨١٠ قانون مدنی اگر ملک دو نفر در ممر (راه عبور) یا مجری (راه آب‌رسانی) مشترک باشد و یکی از آن‌ها ملک خود را با حق مَمر یا مجری بفروشد، دیگری حق شفعه دارد، اگرچه در خود ملک مشاع شریک نباشد، اما اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد، دیگری حق شفعه ندارد.

3- مال غیرمنقول باید قابل تقسیم باشد؛ برای اطلاع از قابل تقسیم بودن یا نبودن ملک به دو طریق می‌توان عمل کرد؛ اگر ملک سابقه ثبتی داشته باشد، باید به اداره ثبت مراجعه کرد و بر اساس تأیید اداره ثبت اقدام شود. اگر سابقه ثبتی نداشته باشد، به وسیله کارشناسِ رسمیِ دادگستری قابلیت تقسیم مشخص می‌شود، بنابراین اگر قابلیت تقسیم در ملک وجود داشته باشد، حق شفعه نیز وجود دارد و در غیر این صورت حق شفعه وجود نخواهد داشت؛ لازم به ذکر است که قابل تقسیم نبودن ملک می‌تواند به‌دلیل ضررِ وارد بر ملک و کاهش ارزش آن یا به‌دلیل تعارض با قوانین و نظم عمومی باشد.

4- شرکا باید دو نفر باشند؛ ملاک دو نفر بودن زمانی است که شریک سهم خود را می‌فروشد؛ یعنی هنگامی که بیع انجام می‌شود، باید شرکا دو نفر باشند، در صورتی که مال غیرمنقول بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به چند نفر طی یک عقد بفروشد، شریک دیگر می‌تواند نسبت به تمام آن سهم اخذ به شفعه کند، زیرا در زمان عقد شرکا دو نفر هستند و با فروش سهم توسط یکی از شرکا حق شفعه برای شریک دیگر حاصل می‌شود و تعدد خریداران تأثیری در حق شفعه نخواهد شد.

5- ملک باید به‌صورت بیع؛ یعنی خرید و فروش به دیگری انتقال داده شود تا شریک دیگر حق شفعه داشته باشد؛ اگر کسی مالی را به دیگری صلح، معاوضه یا هبه (هدیه) کند یا به عنوان مهریه قرار دهد یا به موجب ارث یا وصیت به دیگری منتقل گردد، برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد نمی‌شود.

نکته مهم و قابل توجه این است که کسی که می‌خواهد از حق شفعه استفاده کند باید سریع عمل کند، در غیر این صورت حق خود را از دست می‌دهد.‌