|
دوم آبان‌ماه بود که مسعود بیات‌منش، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در همایش انبوه‌سازان که در خراسان رضوی برگزار شد، عنوان کرد: اگر کسی بتواند گره مسکن را باز کند، قطعاً از میان انبوه‌سازان و سازندگان بخش خصوصی خواهد بود. در حال حاضر نزدیک به 9 هزار شرکت انبوه‌سازی داریم که هرکدام از آن‌ها سالانه 100 واحد هم بسازند، در انتها 900 هزار واحد مسکونی خواهیم داشت.
بنابراین می‌توان این ظرفیت بزرگ را بهترین راهکار در راستای حل چالش مسکن به‌ویژه در شهرهایی همچون همدان دانست. حال آنکه در سال‌های اخیر، دولت ایران اقدامات مختلفی برای حمایت از انبوه‌سازی مسکن انجام داده که ازجمله می‌توان به اعطای تسهیلات بانکی، واگذاری زمین و معافیت‌های مالیاتی اشاره کرد. با وجود این اقدامات، انبوه‌سازی مسکن در استان و شهر همدان همچنان با چالش‌های متعددی روبه‌رو است که باید برای رفع آن‌ها تلاش کرد.
بر این اساس با توجه به اهمیت موضوع برآن شدیم تا درخصوص چالش‌های پیش‌روی ساخت مسکن توسط انبوه‌سازان در همدان با انبوه‌ساز همدانی گفت‌وگویی ترتیب دهیم که در ادامه می‌خوانید:
امیر امین‌حاتمی در پاسخ به این پرسش که نقش تأمین زمین تا چه حد در تولید مسکن چالش‌برانگیز است؟ گفت: در حال حاضر 50 تا 60 درصد از قیمت تمام‌شده یک متر آرپاتمان بسته به منطقه آن، تابع قیمت زمین است.
وی با تأکید بر اینکه حداکثر 30 تا 40 درصد از قیمت تمام‌شده مسکن در همدان شامل هزینه‌های ساخت و دریافت پروانه و خدمات فنی مهندسی است ابراز کرد: یکی از نکاتی که برای حل معضل تأمین زمین برای تولید مسکن طی سال‌های اخیر بر آن تأکید می‌شود، الحاق اراضی است، در عین حال برخی نیز بر لزوم استفاده از اراضی موجود در شهر تأکید دارند که از نظر بنده این مسئله همچون یک چاقوی دولبه است.
وی با بیان اینکه متأسفانه هر دو این ظرفیت‌ها در شهر همدان مورد غفلت واقع شده، اظهار کرد: آنچه مسلم است اینکه نمی‌توانیم با قاطعیت اعلام کنیم که الحاق این اراضی به‌تنهایی می‌تواند قیمت را کاهش دهد یا اینکه از آن سوی بام افتاده و ظرفیت‌های داخلی موجود در شهر را در این مبحث به فراموشی بسپاریم؛ زیرا امروز خود بافت‌های فرسوده در حوزه بازآفرینی شهری یک ظرفیت بسیار مهم به‌شمار می‌رود که متأسفانه مورد بی‌توجهی قرار گرفته است.
این انبوه‌ساز همدانی با تأکید بر اینکه یقیناً تأمین زمین مورد نیاز از دو منبع عنوان‌شده، هر یک دارای مشتریان خاصی به لحاظ تأمین مسکن است، تشریح کرد: این بدان معنا است که امروز کسی که در داخل بافت شهری زندگی می‌کند قطعاً تمایلی به زیست در مناطق تازه الحاق‌شده ندارد اما در عوض برخی‌ها نیز ترجیح می‌دهند در برخی بافت‌های مرتب‌تر و جدیدتر به لحاظ شهرسازی زندگی کنند که آن‌ها را می‌توان برای تولید مسکن در اراضی الحاق‌شده و بیشتر در قالب ساخت آپارتمان گنجاند.
امین‌حاتمی با اشاره به اینکه متأسفانه هر دو ظرفیت تعریف‌شده در همدان که بنده از آن به‌عنوان یک ضرورت برای رسیدن به توسعه شهری یاد می‌کنم، مورد غفلت واقع شده، تصریح کرد: آنچه مسلم است اینکه برای رسیدن به توسعه نمی‌توان تنها نظر خودمان را ملاک قرار دهیم بلکه باید از تجربه‌های موجود در جهان به لحاظ شهرسازی نیز تبعیت کرد.
وی ادامه داد: تجربه جهانی نشان می‌دهد در شهرها علاوه بر الحاق اراضی موضوع بازآفرینی شهری نیز متناسب با هرم جمعیتی و نرخ رشد جمعیت در آن شهر مورد توجه قرار می‌گیرد تا در بازار مسکن شاهد ایجاد تعادل عرضه و تقاضا باشیم.
وی در واکنش به تأثیر قیمت مصالح و نیروی کار در قیمت تمام‌شده مسکن در همدان تصریح کرد: متأسفانه در حال حاضر قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد‌ها نسبت به چند سال اخیر بسیار بالا رفته ولی در فروش ساختمان ما رشدی را شاهد نبودیم، اگر رشدی هم اتفاق افتاده تابعی از افزایش قیمت زمین بوده بدان معنا که ما رشدی در بهای تمام‌شده مسکن از طرف مصالح ساختمانی نداشتیم.
این انبوه‌ساز همدانی ادامه داد: این امر باعث شده که سبد درآمدی انبوه‌سازان ما در استان کاهش پیدا کرده و موجبات فرار سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را از استان همدان به استان‌های همجوار شاهد بوده و یا اینکه این سرمایه‌ها به سمت دیگری سوق پیدا کرده‌اند.
امین‌حاتمی در واکنش به این مسئله که نقش خانههای خالی و بروکراسی اداری را در فضای انبوه‌سازی مسکن تا چه حد به‌عنوان چالش قلمداد می‌کنید؟ عنوان کرد: به‌نظر باید این پرسش را در خصوص خانههای خالی تغییر داد و اینگونه گفت که مالیات‌ستانی جدیدی که از سوی سازمان امور مالیاتی برای بخش مسکن ترسیم شده تا چه حد در تولید مسکن چالش‌آفرین بوده؛ زیرا این امر خود یکی از مسائلی است که منجر به فرار سرمایه‌های ما از بخش مسکن به کشورهای همجوار می‌شود چراکه در هیچ‌جای دنیا مرسوم نیست که ما از خانههای خالی مالیات‌ستانی کنیم.
وی با اشاره به اینکه در همه جای دنیا چون مسکن موتور محرک بیش از 400 شغل به‌صورت مستقیم و غیر مستقیم است، تشریح کرد: بدان معنا که ما اگر در این مسیر از طریق این قواعد جدید، مانع ایجاد کنیم و درواقع از خرید خالی و سرمایه‌گذاری در این بخش جلوگیری کنیم سرمایه‌گذار ما از ایران خارج شده و این کار را در سایر کشورها دنبال می‌کند.
این تولیدکننده مسکن در همدان با بیان اینکه به‌نظر بنده اینکه ادامه این رویکرد بسیار اشتباه است، درواقع ما نمی‌توانیم از همه مردم بخواهیم که سرمایه‌‌هایشان را در بخش تولید و کارخانجات به‌کار گیرند، در حالی که از گذشته دور برخی از افراد سرمایه خود را در حوزه دلالی مسکن به‌کار گرفته و از این طریق در عرصه اقتصاد نقش‌آفرینی می‌کنند و این امر در دنیا یک امر پذیرفته‌شده است. در بلندمدت یعنی طی 10 تا 15 سال آینده، صنعت مسکن جزو تنها صنایعی است که سرپا خواهد بود.
امین‌حاتمی با اشاره به نقش و تأثیر بروکراسی اداری، تصریح کرد: تا آنجایی که من اطلاع دارم امروز در شهرهایی همچون تهران و مشهد دفاتر خدمات شهری در حوزه مسکن ایجاد شده که به‌ویژه صدور پروانه ساختمانی را در کوتاه‌مدت دنبال کرده و انجام می‌دهند اما متأسفانه سال‌هاست که این موضوع در همدان پیگیری شده اما شهرداری همدان اجازه نمی‌دهد که این دفاتر راه‌اندازی شود، امروز برای صدور پروانه به‌صورت میانگین هشت تا 12 ماه و در عین حال برای صدور پایان کار هم حدود 6 تا 10 زمان‌بر است.
وی افزود: در نظر بگیرید اگر پروژه ساخت یک مجتمع 6 واحدی چهار و نیم سال طول می‌کشد، این مدت را باید خواب سرمایه در نظر گرفت که این امر خود باعث فرار سرمایه از این بخش خواهد شد.
این کارشناس مسکن در واکنش به نقش عدم همکاری بانک‌ها در اعطای تسهیلات بر تولید مسکن، تشریح کرد: گرچه تسهیلات موتور محرک تولید مسکن است اما آخرین باری که از تسهیلات بانکی استفاده کردم به سال 97 برمی‌گردد چراکه دارای بروکراسی پیچیده و روند طولانی است و در عین حال نرخ بهره بانکی بسیار بالا است.
امین‌حاتمی ادامه داد: نکته تأمل‌برانگیزتر اینکه وقتی بازار مسکن دچار رکود می‌شود بانک به‌عنوان یک شریک در کنار انبوه‌ساز قرار نمی‌گیرد بلکه به‌عنوان یک طلبکار ایفای نقش می‌کند؛ بنابراین بیشتر انبوه‌سازان ترجیحشان بر این است که از تسهیلات بانکی بهره‌ای نبرند چراکه در صورت بروز مشکل همراهی لازم از سوی نظام بانکی انجام نمی‌شود.
مع‌الوصف با توجه به آنچه گفته شد؛ انبوه‌سازان در حوزه مسکن نقش حیاتی و اساسی را در تأمین و تولید واحدهای مسکونی ایفا می‌کنند به طوری که با افزایش جمعیت و نیازهای مسکن، ورود این انبوه‌سازان به بازار ساخت‌و‌ساز به‌عنوان یک پاسخ مؤثر به تقاضا، می‌تواند تأثیرات چشمگیری را بر روی تعادل بازار داشته باشد.
یکی از مزایای اصلی حضور انبوه‌سازان در بازار مسکن، افزایش عرضه واحدهای مسکونی است که این افزایش عرضه باعث می‌شود بازار در برابر تقاضا مقاومت کند و قیمت‌ها در محدوده‌ای تعادلی حرکت کنند اما چنانکه گفته شد؛ امروز انبوه‌سازان همدان با مشکلات پیچیده‌ای روبه‌رو هستند که باید با تدابیر لازم این موانع را از پیش روی آن‌ها برداشت.
|
