این روزها از هر طریقی وضعیت بازار اجاره را رصد می‌کنیم به اعداد و رقم‌های نگران‌کننده می‌رسیم. به دفاتر املاک که سر می‌زنیم مستأجران از نرخ‌های جدید شوکه شده‌اند آگهی‌ها هم عمدتاً قیمت‌های دلخواه صاحب‌خانه‌ها را به تصویر می‌کشند.

این در حالی است که هر روز یک خبر از تدوین بسته‌های حمایتی دولت از اقشار اجاره‌نشین شنیده می‌شود. اخیراً هم رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی از تدوین یک بسته جدید خبر داده اما ظاهراً کار از بسته، سیاست، دستورالعمل و بخشنامه گذشته و کرایه خانه مثل یک سیل، مستأجران را می‌برد و ظاهراً دولت و مجلس هم کار خاصی از دستشان برنمی‌آید.

اگرچه مسئولان وزارت راه و شهرسازی می‌گویند ملاکشان آمار رسمی مرکز آمار است که نشان می‌دهد در سال 1399 نرخ رشد سالیانه اجاره 32 درصد بوده اما گزارش بانک مرکزی از افزایش 46 درصدی در سال 1400 حکایت دارد. بنابراین آنچه در این شرایط رخ می‌دهد عمدتاً کوچ مستأجران به واحدهای کوچک‌تر، قدیمی‌تر و مناطق کم‌برخوردارتر است؛ اما درد واقعی وضعیت بازار اجاره را مستأجری درک می‌کند که صاحب‌خانه اسباب و اثاثیه‌اش را به داخل کوچه ریخته است.

دقیقاً چندماه قبل به‌مانند دو سال گذشته دولت بسته سیاستی حمایت از مستأجران را تدوین کرد؛ بر این اساس سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن نسبت به سال 1400 در تهران حداکثر 25 درصد، کلان‌شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت، 20 درصد و سایر شهرها 15 درصد به تصویب رسید. همزمان مجلس شورای اسلامی طرح دوفوریتی در این خصوص ارائه کرد. سال‌های 1399 و 1400 هم دقیقاً این سیاست دنبال شد اما طبق اعلام بانک مرکزی از وضعیت رشد سالیانه اجاره‌بها در اردیبهشت 1401 در کل کشور 50 درصد رشد کرده است.

در واقعیت امر، کمر مستأجران زیر بار اجاره‌بها خم نشده، شکسته است. این توصیف دردناک از وضعیت فعلی اجاره‌نشین‌ها است. تأسف‌بارتر اینکه نرخ‌های پیشنهادی اعلام‌شده از اجاره مسکن توسط مالکان در شرایطی به اعداد و ارقام نجومی رسیده که با توجه به ثبات نسبی قیمت‌ها در بخش خرید و فروش، بازار اجاره در وضعیت بالانس با قیمت‌های فروش قرار دارد. گذشته از آنکه آمار و اعداد توضیح می‌دهد رشد اجاره‌بها در بازه زمانی 11 سال گذشته تقریباً نصف میزان افزایش قیمت مسکن بوده اما به دلیل توان پایین مستأجران، دیگر نایی برای آن‌ها باقی نمانده است. در واقع جهش سنگین قیمت مسکن ناشی از تلاطم‌های اقتصاد کلان، همه را درگیر کرده و به گفته کارشناسان، نقدینگی کشور در بخش مسکن و زمین، زمین‌گیر شده است.

بنابراین چنان‌که عنوان شد طبق دستورالعملی که دولت ارائه داده دفاتر املاک باید از انعقاد قراردادهایی که سقف مجاز افزایش 25 درصد در آن رعایت نشده خودداری کنند. ولی آیا با توجه به تورم 40 درصدی و تغییرات قیمت کالاهای اساسی می‌توان بازار اجاره را که تماماً در اختیار بخش خصوصی قرار دارد کنترل کرد؟

بر این اساس با توجه به اهمیت موضوع برآن شدیم تا با تحلیلگر مسائل اقتصادی گفت‌و‌گویی را ترتیب دهیم که می‌خوانید:

ایمان زنگنه، با بیان اینکه اگر بخواهیم به این موضوع پرداخته و متهم به بخشی‌نگری نشویم باید این موضوع را در مقیاس وسیع‌تری مورد کنکاش و بررسی قرار دهیم گفت: در اقتصاد ایران معضل و مسئله اصلی تورم است.

وی با تأکید بر اینکه افرادِ برخوردار از ملک هستند که از تورم سود برده و منتفع می‌شوند ابراز کرد: این مهم از آنجا نشأت می‌گیرد که اغلب اقشار برخوردار دارایی ثابت (همچون صاحبان املاک و مستغلات) دارند بنابراین دارایی‌ها متناسب با افزایش تورم بیشتر می‌شود.

وی ادامه داد: در مقابل قاعدتاً افراد کم‌برخوردار و ضعیف که از دارایی ثابتی برخوردار نیستند و تنها اندوخته آن‌ها همان پول پیشی است که در اختیار موجر قرار گرفته که متأسفانه هرساله به نسبت تورم از ارزش آن کاسته می‌شود.

این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه موجرین هرساله دارایی مستأجران را تبخیر می‌کنند اذعان کرد: بنابراین باید برای حل این مسئله یک اهتمام ویژه داشت.

زنگنه با اشاره به اینکه توجه به این معضل از آنجا نشأت می‌گیرد که فشار حاصله تنها به یک فرد نیست بلکه در پس آن مشکلات اجتماعی برای جامعه و خانواده‌ها ایجاد می‌کند افزود: موضوع تورم را در شرایط فعلی وضعیت مسکن نمی‌توان نادیده گرفت.

وی با اشاره به اینکه هرساله این شتاب در تورم به نفع متمکنین و به ضرر اقشار کم‌درآمد در حال افزایش است، تصریح کرد: نکته دوم اینکه طی این سال‌ها اگر به‌دنبال حمایت از بازار مسکن هم بوده‌ایم واقعیت‌های این بازار را در نظر نگرفتیم.

این تحلیلگر اقتصادی افزود: مسئله این است که در اقتصاد ایران مسکن به‌عنوان دارایی فرد تلقی می‌شود به طوری که وقتی نگاهی به این مقوله می‌کنید به نسبت افرادی که دارای مسکن هستند با مستأجران باید قاعدتاً تعادلی حکم‌فرما باشد اما این‌گونه نیست.

زنگنه با اشاره به اینکه در واقع نگاه به مسکن به‌عنوان یک ‌بستر سرمایه‌گذاری است نه کالای مصرفی حال آنکه دولت در این زمینه می‌تواند به طور جدی ورود کند، تشریح کرد: از طرفی شاید یکی از دلایلی که به موضوع ساماندهی مسکن ورود جدی نمی‌شود به این موضوع برگردد که در این بخش با مسئله تعارض منافع نیز مواجهیم؛ برای مثال سال‌هاست که موضوع اخذ مالیات از خانه‌های خالی مطرح شده اما کار خاصی برای آن نشده در حالی که دولت حتی به دستگاه پُز یک مغازه‌دار دسترسی داشته و بر آن مالیات بار می‌کند پس چگونه ممکن است این امکان برای خانه‌ها خالی فراهم نباشد؟

وی با اشاره به اینکه اگر وضعیت مالیات بر خانه‌های خالی را رصد کنید خواهید دید که رقمی قریب به صفر میزان دریافت مالیات از آن‌ها است ‌عنوان کرد: پس به معنای واقعی تلاشی برای این موضوع وجود ندارد؛ این بدان معناست که شاید برخی از افراد دخیل در این موضوع، منافع خود را در معرض تهدید می‌بینند پس تمایلی ندارند که موضوع شفافیت در حوزه سرمایه‌گذاری در مسکن شفاف و تعداد خانه‌های خالی در تملکشان مشخص شود.

وی با اشاره به اینکه البته دولت فعلی و شخص اول آن یعنی رئیس جمهور بر اجرای این مهم (اخذ مالیات از خانه‌های خالی) اهتمام دارد افزود: از طرفی به‌دنبال افزایش تولید مسکن از طریق احداث هستند پس در واگذاری زمین برای اجرای طرح ملی مسکن با اقشار کم‌درآمد همراه شدند.

این کارشناس اقتصادی ادامه داد: اما مسئله این است که باید در این خصوص واقعیت‌های اقتصادی کشور را در نظر بگیریم و متناسب با آن ارائه راهکار داشته باشیم. این بدان معناست که وقتی دولت با ورود و دخالت در قراردادها مالکیت‌های خصوصی را زیر سؤال برده و آن را به رسمیت نمی‌شناسد این وضعیت اقتصادی را در این بخش بغرنج‌تر خواهد کرد زیرا ورود دولت به هر حوزه همواره نتیجه مطلوب به‌دنبال نخواهد داشت پس ورود دولت به موضوع اجاره و تعیین سقف اشتباه است.

زنگنه با تأکید بر اینکه وظیفه دولت در این بخش تسهیلگری است یعنی به‌جای ورود به مفاد قرارداد باید شرایط را در زمینه عرضه و تقاضا به گونه‌ای تسهیل کرده تا شاهد کاهش مبلغ اجاره‌بها و قیمت تمام‌شده مسکن باشیم اظهار کرد: در این راستا می‌تواند به موضوع مسکن اجتماعی ورود کرده و همراه شهرداری و دیگر نهادهای مؤثر در انبوه‌سازی، راه را برای ورود سرمایه‌گذاران در این بخش هموار کند.

وی با بیان اینکه باید شرایط را به گونه‌ای هموار کرد تا سرمایه‌گذاران در عرصه ساخت مساکن کوچک‌مقیاس و اقتصادی ورود کنند و نیاز اقشار متقاضی در این بخش مرتفع شود افزود: در نظر بگیرید در شهری همچون تهران چیزی حدود 500 تا 600 هزار مسکن مجلل وجود دارد حال آنکه در این بخش تقاضای مؤثری برای اجاره نیست و یا بهتر بگویم مالکان آن‌ها به‌دنبال اجاره دادن آن‌ها نیستند بلکه به آن‌ها به‌عنوان ذخیره ارزش نگاه می‌کنند.

این اقتصاددان با بیان اینکه با توجه به فناوری‌های به‌روز در خصوص انبوه‌سازی می‌توان در بخش ساخت خانه‌های کوچک و بهره‌ور ورود جدی داشت تا نیاز اقشار متقاضی (دهک‌های سوم و چهارم جامعه) به بهترین نحو در کمترین زمان ممکن مرتفع شود، تشریح کرد: متأسفانه در شرایط تحریم حاکم بر جامعه، عمده هزینه خانوارها به خوراک و مسکن اختصاص یافته که این مهم دیگر آسیب‌های اجتماعی و روانی را به‌دنبال خواهد داشت زیرا فراغ بال و اندوخته برای این بخش از زندگی باقی نمی‌ماند.

زنگنه با اشاره به اینکه بنده شخصاً با افزایش تولید مسکن موافقم اما باید به این نکته توجه کرد که در این بخش دولت با کمبود منابع مواجه است و از طرفی هم نمی‌تواند به سیستم بانکی فشاری وارد کند به طوری که طی 30 سال گذشته در حوزه مسکن بانک‌ها عملکرد خاصی را با وجود خواسته سیاست‌گذار نداشته‌اند زیرا منابع مالی سیستم بانکی نیز محدود است، گفت: ما باید به‌دنبال روش‌هایی جدید باشیم.

وی با تأکید بر اینکه با شیوه‌های پیشین نمی‌توان عرضه مفیدی را در خصوص مسکن داشت، خاطرنشان کرد: در گام نخست باید بدانیم برای چه کسی این مسکن‌ها را می‌سازیم زیرا دو دهک کم‌برخوردار، از آورده خاصی برخوردار نیستند پس در این راه می‌بایست به ابزارهای مالی برای کسب این هزینه متوسل شد.

وی با تأکید بر اینکه در خصوص نظام مالیاتی مؤثر می‌بایست مالیات بر دارایی به‌عنوان یک مهم مورد توجه قرار گیرد، ابراز کرد: پس از این مهم به ارائه مشوق در مسیر تشکیل صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن ورود شود.

این تحلیلگر مسائل اقتصادی با اشاره به اینکه این مهم در جذب سرمایه‌گذاران به این بخش مؤثر خواهد بود البته باید منوط به این شود که آورده این افراد معطوف به ساخت‌وساز انبوه برای اقشار کم‌برخوردار شود، گفت: مسئله این است که باید شرایط را به گونه‌ای پیش برد که سود حاصل از این فعالیت برای این سرمایه‌گذاران به نحوی باشد که آن‌ها را در این مسیر ثابت‌قدم نگه دارد.

مع‌الوصف با توجه به آنچه گفته شد به‌نظر می‌رسد راهکارهای پیش رو برای مدیریت فضای بازار مسکن در کشور از دو محور تبعیت می‌کند نخست جذب سرمایه و دیگر اخذ مالیات بر دارایی‌ها که در معنای خاص می‌توان از آن به‌عنوان خانه ملک یاد کرد بنابراین انتظار می‌رود دو مقوله از سوی مدیران مرتبط با این موضوع در سطح کلان سیاست‌گذاری مورد توجه قرار گرفته و پیش‌نیازهایی نیز توسط نمایندگان مردم در مجلس به‌عنوان قانون و مصوبه تأمین شود.