بازار داغ اجاره مسکن امسال هم به‌تدریج فعالیت خود را شروع کرده و کم‌کم شاهد رونق‌ گرفتن فعالیت بنگاه‌های معاملات املاک در سطح کشور هم‌زمان با تعطیلات مدارس هستیم که در این بین شهر همدان نیز از این قاعده مستثنا نیست.

پس از شکست مطلق سیاست‌های حمایتی دولت قبل با اتکا به تعیین سقف اجاره‌بها در کنار پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن، این شیوه‌ها طی روزهای اخیر با وجود تجربه گذشته، بازهم ملاک عمل دولت‌مردان شد؛ اما بنا به مطرح بودن بحث‌ مالکیت خصوصی، عملاً بازار اجاره مسکن بدون هیچ سیاستی به استقبال تابستان آتشین می‌رود.

در همین راستا با آگاهی از اتفاقات و اخبار مخابره‌شده از این بازار، سری به بنگاه‌های معاملات املاک سطح شهر زدیم تا پیرامون شرایط اتفاق‌افتاده در بطن جامعه اطلاعات به‌دست بیاوریم.

   صاحب‌خانه‌ها شرط انصاف را رعایت نمی‌کنند

در همین راستا ساعت 9 صبح رهسپار محوطه میدان شیر سنگی و خیابان‌های اطراف آن شدم؛ عمده واحدهای صنفی به غیر از سوپرمارکت‌ها هنوز فعالیت خود را آغاز نکرده بودند که املاکی‌ها نیز از این قاعده مستثنا نبودند؛ بعد از انتظار بسیار در منطقه برای باز شدن املاکی‌ها که تعدادشان هم کم نبود، بالاخره در بلوار صنعتی یکی از بنگاه‌های مسکن کرکره خود را بالا داد؛ پس با عجله مسیر خود را به این بلوار کج کرده و وارد بنگاه شدم، پیرمرد با کت‌وشلوار قهوه‌ای با مردی که گویا از رفقایش بود و درعین‌حال سنگکی در دست داشت، درحال گپ‌وگفت بود که بنگاه‌دار را آقای زارعی خطاب می‌کرد. خودم را معرفی و سپس سوژه را عنوان و از او سؤال کردم که وضعیت اجاره‌بها در منطقه را چطور ارزیابی می‌کند؟

وی گفت: متأسفانه صاحب‌خانه‌ها بی‌انصاف شده‌اند و امسال قیمت‌ رهن بالایی را برای واحدهای خود تعیین کرده‌اند.

آقای زارعی در پاسخ به این سؤال که اجاره‌بهای خانه‌ها تا چه اندازه رشد کرده است؟ ابراز کرد: اینجا خانه‌ای 50 متری داریم که صاحب‌خانه امسال درخواست 200 میلیون تومان پول پیش کرده! آن‌هم با اجاره‌بهای بیشتر از پارسال و این درحالی است که این رقم‌ها به‌هیج‌وجه با نرخ‌های واقعی ملک در این منطقه هم‌خوانی نداشته و افزایش چندده‌برابری را نشان می‌دهد.

وی ادامه داد: میانگینی که من دیدم برای افزایش اجاره‌بها، حدود 100 درصد رشد نسبت به پارسال دارد.

پس از این حرف آقای زارعی، سؤالی برایم پیش آمد که صاحب‌خانه بر چه مبنایی قیمت رهن مسکن خود را 100 درصد افزایش داده است؟ وی پاسخ داد: بنده بیش از 15 سال است که در این صنف مشغول به کار هستم و همواره مؤجرین را برای همراهی با مستأجرین در تعیین اجاره‌بها موعظه می‌کنم؛ اما این‌روزها افزایش قیمت مایحتاج زندگی باعث ناکارآمدی موعظه‌های ما شده است. از طرفی گرانی قیمت ملک در همدان یکی از دلایل اصلی افزایش اجاره‌بها بوده و یکی از دلایل این گرانی آن است که طی سال‌های اخیر در اعطای مجوز برای اضافه کردن طبقات برحسب عرض معبر، شاهد افزایش بوده‌ایم و همین امر خود محرکی برای افزایش قیمت زمین شد.

این بنگاه‌دار اضافه کرد: از طرفی طی سال‌های اخیر افزایش نوسان و تورم در مصالح و تجهیزات، انبوه‌سازان را از ورود به عرصه ساخت مسکن بازداشته، زیرا از این محل سودی عایدشان نمی‌شود، حال آنکه مستأجران مجبور به تأمین مسکن هستند و هیچ جایگزینی برای این نیاز خود ندارند، از طرف دیگر خانه هم در همدان کم هست و در این شرایط است که شما شاهد افزایش قیمت هستید.

با وجودی که پاسخ آقای زارعی ذهنم را به خود درگیر کرده بود، از وی خداحافظی و‌ به سمت منطقه‌ای دیگر حرکت کردم؛ درحال پرسه زدن در پیاده‌رو به دنبال یک مغازه معاملات‌ املاک بودم که‌‌ متوجه بنگاهی شدم که صاحبش درحال مطالعه کتاب قطور به‌نظر ادبی بود، به سمتش رفتم و با وی سلام و احوالپرسی کردم.

برایم مطالعه بنگاه‌دار جالب بود، به نظر می‌رسید کتاب حافظ بود و یا مثنوی بود؛ در گفت‌وگو با وی متوجه نام و نام خانوادگی وی شدم «آقای امید فرزانه».

وی با تأکید بر اینکه امروز بحث اجاره‌بها و تعیین آن از دست بنگاه‌دار درآمده و هرکس هر مبلغی بخواهد برحسب تورم موجود در جامعه با مستأجر طی کرده و اجاره‌بها دریافت می‌کند، گفت: بنده بارها این مهم را با ناظرین اتحادیه و بازرسینی که این‌روزها در پی گلایه‌مندی مستأجران بیش‌ازپیش به ما مراجعه می‌‌کنند، مطرح کردم.

فرزانه با اشاره به اینکه طی چندوقت اخیر با وجود فرا رسیدن فصل رونق تمدید اجاره خانه‌ها شاهد حضور مالکین و مستأجرین در بنگاه‌ها برای این مهم نیستیم زیرا کسی از نرخ تعیین‌شده بنا به افزایش چندبرابری قیمت‌ها تمکین نمی‌کند، افزود: اگر تمدیدی هم وجود دارد، بسیار محدود و موردی است.

وی با اشاره به اینکه دادسرا و کارشناس قضائی باید تعیین‌کننده سقف اجاره‌بها برای هر محله باشند، گفت: مطمئن باشید بنگاه‌داران برای جذب کمیسیون بیشتر هیچگاه به دنبال افزایش اجاره‌بها نیستند و این مسائل منتفی است؛ زیرا اگر شرایط عادی و مناسب باشد، یقیناً منجر به افزایش مراجعه به بنگاه‌ها خواهد شد، اما درحال حاضر شاهد رکود در بازار به‌دلیل افزایش قیمت‌ها هستیم.

این بنگاه‌دار درخصوص کارآمدی تعیین نرخ از سوی دولت نیز ابراز کرد: این مهم به بهانه‌های مختلف در مراجع قضائی قابل عدول است؛ حتی برخی از مالکین که مستأجرشان خانه را با علم به این نرخ تعیین‌شده خالی نمی‌کنند، با مراجعه به شورای حل اختلاف به بهانه‌هایی همچون استفاده فرزندان از ملک و یا تعمیرات اساسی و غیره، برای مستأجر حکم تخلیه می‌گیرند.

وی با اشاره به اینکه امسال صاحب‌خانه‌ها فشار زیادی به مستأجر می‌آورند، اذعان کرد: این‌روزها شاهد افزایش چندین‌برابری اجاره‌بها، پول پیش و یا مبلغ رهن هستیم.

فرزانه با تأکید بر اینکه بازار به‌طور کلی خوب نیست چون قیمت مسکن همچنان بدون اینکه خریدوفروش شود رشد می‌کند و به تبع آن افزایش قیمت اجاره‌بها هم داریم و حتی متوسط قیمت اجاره مسکن از متوسط قیمت خرید مسکن پیشی گرفته است، گفت: واقعاً هضم افزایش اجاره‌بها برای منِ بنگاه‌دار هم راحت نیست، چه برسد به اجاره‌نشین‌ها؛ دوست ندارم بگویم، اما ممکن است اجاره‌بها امسال هم افزایش یابد و ای‌کاش دولت برنامه مشخصی برای مدیریت آن داشته باشد تا مردم این‌همه نگران نباشند. در مناطق پایین‌ شهر اجاره‌‌نشین‌ها بیشتر می‌شوند و امیدوارم خداوند به همه مردم کمک کند‌.

در ادامه برای درک بهتر چرایی بروز چنین شرایطی در بحث اجاره‌بها، بر آن شدیم تا با سیدمحمود فاطمی‌عقدا، رئیس سابق مرکز تحقیقات، راه و مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت‌وگویی را ترتیب دهیم که در ادامه می‌خوانید:

رئیس سابق مرکز تحقیقات، راه و مسکن وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه افزایش اجاره‌بها تابعی از بالا رفتن قیمت ملک و مسکن بوده و آن هم معلول شرایط اقتصادی و اضافه شدن هزینه‌هایی همچون مصالح، دستمزد، عوارض ساخت و هزینه‌های دولتی است، ابراز کرد: این دو مقوله از یکدیگر قابل تفکیک نیست.

سیدمحمود فاطمی‌عقدا با اشاره به اینکه علاوه‌بر موضوع مطرح‌شده یکی دیگر از دلایل افزایش اجاره‌بها به کمبود عرضه مسکن بازمی‌گردد، تشریح کرد: درحال حاضر فاصله زیادی بین عرضه و تقاضای مسکن وجود دارد؛ به‌طوری که در کل کشور چیزی حدود 6 میلیون کسری مسکن وجود دارد که اگر این مساکن در دولت قبل ساخته می‌شد (عملاً از سال 92 تولید مسکن در کشور تا اواخر دولت پیشین، یعنی تا زمانی که آقای اسلامی کار 520 هزار واحد را با عنوان طرح اقدام ملی مسکن آغاز کرد، متوقف شده بود)، شرایط به این نحوه رقم نمی‌خورد.

وی با تأکید بر اینکه وجود این گپ (فاصله) زیاد علت کمبود در عرضه مسکن در ادامه افزایش قیمت نهایی تولید آن طی سال‌ها و درعین‌حال شرایط اقتصادی حاکم بر جامعه در حیطه تأمین دیگر نیازهای خانوار چند علت اصلی افزایش اجاره‌بها است، تصریح کرد: مسئله این است که مؤجرین نیز در این کشور زندگی می‌کنند و شرایط حاکم بر اقتصاد را لمس کرده‌اند؛ پس زندگی آن‌ها نیز تابعی از شرایط اقتصادی حال حاضر جامعه است، بنابراین افزایش قیمت‌ها در جامعه بر تصمیم‌سازی‌ها نیز مؤثر واقع خواهد شد.

فاطمی‌عقدا با بیان اینکه درواقع مؤجرین در شرایط فعلی ملکی را که دارند به‌عنوان کالای سرمایه‌ای محسوب کرده و انتظار دارند سود حاصل از ملک و مسکنشان همچون دیگر کالاها تابع شرایط بازار باشد فرضاً اگر خانه من یکی میلیارد تومان می‌ارزد به دنبال آن هستم بدانم سود این مبلغ طی ماه در بازار به چه میزان است پس این مبلغ سود ملاک عمل من برای تعیین اجاره‌بها خواهد بود، اظهار کرد: به عبارت دیگر بحث اقتصاد مسکن به‌عنوان یکی از مؤلفه‌های اقتصاد ملی سعی می‌کند خود را با دیگر بازارها تطبیق دهد و ارزشش را حفظ کند؛ حال آنکه ارزشمندی در این باب، صرفاً به ارزش خود ملک اطلاق نمی‌شود، بلکه بازده اقتصادی آن مورد توجه است.

وی با اشاره به اینکه امسال به‌طور خاص به تبع تورم حاکم بر اقتصاد کشور بازار مسکن چه در قیمت ملک و چه اجاره‌ با یک جهش جدی روبه‌رو است، ابراز کرد: تعیین سقف اجاره‌بها یک سیاست ناکارآمد است؛ زیرا بازار مسکن و به‌طور کلی اقتصاد یک امر دستوری نیست، بلکه به تعادل بین عرضه و تقاضا بستگی دارد.

فاطمی‌عقدا با اشاره به اینکه کمبود مسکن نیز همچون دیگر کمبودها در پی رفع نیاز جامعه منجر به افزایش قیمت در این مقوله خواهد شد، اذعان کرد: درواقع باید از دولت این سؤال را پرسید که از سال گذشته چه تعداد واحد مسکونی تولید و عرضه کرده‌اید؟ البته بحث تولید به دولت برنمی‌گردد، بلکه منظور تولید مسکن با حمایت دولتی در قالب اجرای سیاست‌های بخش مسکن و طرح‌های عنوان‌شده است.

این استاد دانشگاه با تأکید بر اینکه باید وزارت راه و شهرسازی درخصوص عملکرد خود در این برهه زمانی برای تولید مسکن که می‌توانست بازار را کنترل کند پاسخگو باشد، تشریح کرد: متأسفانه گویا در این زمینه اتفاق خاصی نیفتاده، پس مسکن نیز تابع شرایط بازار خواهد بود.

فاطمی‌عقدا با اشاره به اینکه دستور در این زمینه نمی‌تواند کارساز باشد، اذعان کرد: تعیین نرخ 25 درصد نیز توسط وزرای پیش مطرح شد، اما مسئله این بوده که هیچگاه بازار از این نرخ تمکین نکرده و بازار اجاره راه خود را رفته است.

وی با بیان اینکه در کنار همه مسائل عنوان‌شده نباید از دلال‌بازی و رویکرد مخرب برخی از املاکی‌ها در این زمینه غافل شد، افزود: درواقع رویکرد برخی املاکی‌ها آتش اجاره‌بها را شعله‌ورتر می‌کند.

فاطمی‌عقدا با بیان اینکه متأسفانه ما در کشور فاقد قانون نظام‌مند اجاره‌داری هستیم، گفت: اگر این قانون بود، می‌شد روی امکان کنترل بازار مسکن و اجاره‌بهای آن حساب باز کرد؛ بنابراین وقتی قانون‌مند نیست، اجرای این مهم با دشواری همراه است، مگر اینکه مردم خودشان به خودشان رحم کنند.

مع‌الوصف؛ با توجه به آنچه گفته شد، در شرایطی که «تولید واحد مسکونی» در کنار «عرضه واحدهای مسکونی خالی» می‌توانست شرایط سکونت مردم را بهبود دهد، اما متأسفانه در نبود برنامه مشخص برای مدیریت اجاره‌نشینی و روند کُند اقدامات سیاست‌های ذکرشده، مستأجران از بازار این روزهای اجاره مسکن ‌آزرده شده و شرایط بسیار دشواری را برای خود متصور هستند. شرایطی که در کنار فشار اقتصادی، فشار روحی و روانی زیادی به آن‌ها وارد می‌کند و ضرورت دارد دولت نسبت به تدوین برنامه مشخصی برای مدیریت بازار اجاره مسکن اقدام کند.