موضوعات مرتبط با عقد اجاره به جهت موارد استفاده متعدد آن (به‌ویژه مسکن)، امروزه به‌عنوان یکی از مهم‌ترین مباحث حقوقی است که بعد از عقد بیع بیشترین مواد متعدد در مفاد قانونی عقود را به خود اختصاص داده به طوری که در ماده 466 قانون مدنی ایران عقد اجاره ‌چنین تعریف‌ شده: «اجاره عقدی است که به‌موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجرِ می‌شود. اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجرِ گویند».

مستفاد از مواد قانونی مرتبط با این موضوع، عقد یا قرارداد اجاره در صورتی صحیح است که ارکان و اجزای لازم را داشته باشد حال برای روشن‌تر شدن موضوع به‌ویژه در حوزه اجاره‌بهای مسکن، نحوه محاسبه دقیق مبلغ رهن کامل یک آپارتمان را به‌صورت نمونه برای شما توضیح داده و سپس نحوه تبدیل کردن این مبلغ به رهن و اجاره را نیز شرح می‌دهم. فرض کنیم که شما یک آپارتمان در شهر همدان حوالی میدان باباطاهر به متراژ تقریبی 100 متر، دو خواب، نوساز و با امکانات کامل دارد؛ بنابراین اگر در حال حاضر شما قصد فروش واحدتان را داشته باشید، قیمت عادلِ روز ملک شما به ازای هر مترمربع فرضاً مبلغ 10 میلیون تومان است، یعنی خریدار می‌بایست مبلغی در حدود یک میلیارد تومان بابت خرید خانه شما بپردازد.

آنچه رایج است در حالت کلی برای به‌دست آوردن مبلغ رهن یک آپارتمان، ارزش کل آن آپارتمان را تقسیم بر پنج یا 6 کرده تا مبلغ رهن به‌دست آید، که تقسیم بر پنج و یا تقسیم بر 6 ارزش ملک برای تبدیل به رهن متناسب با موقعیت و شرایط ملک است.

هرگاه ملک نوساز یا به عبارتی کلید نخورده باشد، مبلغ کل را تقسیم بر پنج می‌کنیم و در صورتی که ملک چند سال ساخت باشد، بسته به تعداد سال برای تعیین میزان ودیعه، ارزش ملک تقسیم بر عددی بین بازه پنج تا 6 می‌شود. در این مثال به‌دلیل اینکه سن بنا نوساز قید شده، مبلغ ارزش کل خانه را تقسیم بر عدد پنج می‌کنیم تا میزان رهن کامل آپارتمان موردنظر به‌دست آید.

حال اگر بخواهیم مبلغ رهن و اجاره آپارتمان موردنظر را به‌دست آوریم بسته به میزان تغییر می‌بایست از فرمول زیر استفاده کنیم، به فرض مثال ما نیمی از مبلغ رهن کامل بالا را به‌صورت اجاره ماهیانه نیاز داریم، یعنی 100 میلیون تومان، در حالت عادی و با توجه به اینکه نرخ تبدیل ماهیانه هر 10 میلیون تومان در بازار مسکن 300 هزار تومان است پس میزان رهن برابر 100 میلیون تومان و میزان اجاره ماهیانه سه میلیون تومان است.

اما چون نرخ تبدیل ماهیانه هر 10 میلیون در بانک‌های کشور در بهترین حالت (حساب پس‌انداز یک‌ساله) 200 هزار تومان است، برای به‌دست آوردن مبلغ اجاره ماهیانه می‌بایست عددی بین نرخ تبدیل بانک و نرخ تبدیل بازار مسکن را در نظر بگیریم. به همین منظور عدد نهایی رهن و اجاره آپارتمان موردنظر به فرض مثال برابر 100 میلیون تومان رهن و میزان اجاره ماهیانه دو میلیون و 500 هزار تومان است.

روش محاسبه عدد بالا نحوه محاسبه و کارشناسی دقیق مبلغ رهن و اجاره آپارتمان را نشان می‌دهد که قابل استفاده در بیشتر نقاط کشور است اما آنچه در همدان مشاهده می‌شود چیزی جدای از این ساز و کارها است. به طوری که نه‌تنها این روزها خرید خانه برای بسیاری از مستأجران و زوج‌های جوان تبدیل به رؤیا شده بلکه اجاره‌بهای درخواستی نیز به‌حدی غیرمنطقی و سرسام‌آور بالا رفته که با هیچ ساز و کاری همخوانی ندارد.

به دیگر سخن طی چند سال اخیر بخش مسکن و اجاره‌بها در همدان دچار تغییر و تحولاتی شده که عرصه را برای مستأجران و اقشار متوسط و ضعیف جامعه، تنگ کرده به طوری که با جهش ناگهانی و بی‌رحمانه قیمت مسکن که دلیلی هم برای آن وجود ندارد، هرساله در همدان بسیاری از مستأجران دچار مشکل شده و روزهای سختی را می‌گذرانند‌.

در حال حاضر هیچ قاعده و قانونی برای تعیین نرخ اجاره ازسوی موجران وجود ندارد و این هزینه به‌صورت کاملاً دلبخواهی و دور از هرگونه نظارتی برای مستأجر معین می‌شود.

بر این اساس با مدیر چند بنگاه معاملات ملکی در نقاط مختلف شهر همدان و همچنین محمدمهدی سروش؛ عضو هیئت علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد همدان گفت‌وگو کرده و نظر آن‌ها را در این باره جویا شدیم که در ادامه می‌خوانید:

مدیر مشاوره املاک صدف واقع در کوی صدف همدان با بیان اینکه در سال‌های گذشته معمولاً افزایش اجاره از اواسط اردیبهشت با یک شیب کند مطرح می‌شد، اما با توجه به افزایش قیمت در بازار طلا و ارز که متأسفانه در بین مردم به یک شاخص برای افزایش قیمت در سایر کالا و خدمات بدل شده، از روزهای آغازین سال جاری نسبت به روزهای پایانی سال قبل با افزایش 10 تا 20 درصدی در اجاره‌بها درخواستی از سوی موجران مواجهیم، گفت: حال درنظر بگیرید که در ادامه روند به چه شکل در افزایش قیمت اجاره‌بها پیش خواهد رفت!

صادق الماسی‌فرد با تأکید بر اینکه اگر این روند مشابه سال‌های قبل پیش برود هرچقدر که به فصل تابستان نزدیک می‌شویم چون بازار اجاره در این مقطع زمانی داغ‌تر می‌شود، معمولاً قیمت‌های بالاتری را شاهد خواهیم بود، اظهار کرد: مسئله بعدی اینکه موجرین نیز از اجاره دادن مساکن خالی خود خودداری کرده‌اند تا میزان اجاره‌بها افزایش بیشتری را تجربه کند؛ حال آنکه این عدم عرضه در مقابل افزایش تقاضای موجود خود دلیل دیگری است بر بالا رفتن نرخ اجاره‌بها.

وی افزود: با توجه به مراجعاتی که داریم آنچه قابل لمس است اینکه قیمت اجاره‌بها تناسبی با درخواست متقاضیان ندارد.

این مشاور املاک با تأکید بر اینکه مؤلفه‌های مختلفی بر روی قیمت اجاره‌بها و رهن تأثیر می‌گذارد، اذعان کرد: مثلاً هرچه مسکن نوسازتر بوده و از امکانات بیشتری برخوردار باشد قیمت اجاره‌بها و میزان رهن درخواستی بیشتر است.

الماسی‌فرد با بیان اینکه امروز به‌صورت متوسط یک واحد 60 متری در منطقه صدف با رهن 200 میلیون تومان و اجاره ماهانه سه میلیون تومانی یا 100 میلیون تومان رهن و ماهانه پنج تا 6 میلیون تومان اجاره ازسوی موجران عرضه می‌شود، افزود: موضوع این است که این اعداد بیانگر افزایش 20 درصدی نسبت به سال قبل است که همان افزایش مازادی است که درواقعیت با توجه به شرایط منطقه و کیفیت منازل قابل قبول نیست.

وی با تأکید بر اینکه متأسفانه نرخ افزایش دستمزدها با شدت بیشتری بر افزایش روی اجاره‌بها ازسوی موجران اعمال می‌شود ابراز کرد: یعنی موجران اغلب با این تفکر پیش می‌روند که اگر حقوق مستأجر کارمند او 20 درصد افزایش یافته او نیز باید 20 درصد به ارزش مسکن خود بیفزاید، همین تصور منجر به این می‌شود که بازار عرضه و تقاضای مسکن بهم بریزد؛ بنابراین قیمتی که موجران برای اجاره‌بها و رهن ملک خود به ما می‌دهند ارزش واقعی آن ملک یا خانه نیست.

این فعال بازار مسکن همدان تأکید کرد: هرچقدر که آورده مستأجر در رهن و میزان اجاره‌بها بیشتر باشد یقیناً موارد با کیفیتی می‌توان به آن‌ها پیشنهاد داد.

مدیر مشاور املاک آریو (بختیاری) واقع در سعیدیه نیز در ادامه با بیان اینکه متأسفانه شاهد افزایش قیمت شدید در اجاره‌بها در این منطقه هستیم گفت: برای واحدی 150 متری شمالی که پیشتر به قیمت 650 تا 750 میلیون تومان رهن داده می‌شد امروز روی عدد یک میلیارد و 200 میلیون تومان با مالک روی مبحث قیمت به تفاهم نمی‌رسیم.

محمدجواد بختیاری با تأکید بر اینکه احتمال افزایش بیشتر قیمت‌ها در آینده نیز قابل پیش‌بینی است؛ به طوری که امروز مالکان به بهانه‌های مختلف با مستأجران بدرفتاری می‌کنند گفت: بارها شاهد آن بودیم که مالکان به بهانه‌‌های مختلف به‌دنبال تخلیه ملک از دست موجر هستند تا آن را به قیمتی بالاتر اجاره دهند؛ مثلاً اخیراً موردی بود که بر سر تأخیر در پرداخت شارژ ساختمان از سوی مستأجر که اصلاً ربطی به موجر ندارد او به بهانه اینکه آبرویش رفته خواهان تخلیه واحد ازسوی مستأجر بود.

وی افزود: متأسفانه امروز موجران به هر قیمتی به‌دنبال افزایش اجاره‌بها هستند تا از این طریق زخم‌های زندگی خود را به لحاظ مالی درمان کنند.

این فعال بازار مسکن همدان در پاسخ به این سؤال که به‌نظر شما این افزایش اجاره‌بها متناسب با کیفیت و امکانات منازل ارائه می‌شود؟ ابراز کرد: به هیچ وجه این گونه نیست.

بختیاری با بیان اینکه متأسفانه در بخش مسکن نیز همچون سایر بازارها آنچه از مستأجران به‌عنوان اجاره‌بها دریافت می‌شود متناسب با خدمات و امکانات نیست بلکه شاهد دریافت مبالغ مازاد هستیم اذعان کرد: برای مثال تا پیش از این تورم سرسام‌آور، قیمت هر متر آپارتمان نوساز 22 میلیون تومان بود اما امروز این عدد به 75 تا 98 میلیون تومان رسیده است.

وی با ابراز اینکه یکی از عوامل مؤثر در افزایش قیمت‌ها سایت دیوار است، گفت: در این سایت مالکان منازل خود را به هر قیمتی ارائه می‌کنند، بالأخره ممکن است در یک منطقه فرد موفق به فروش و اجاره ملک خود شود و همین امر باعث می‌شود که سایر مالکان و مستأجران منزل و ملک خود را با این مورد مقایسه کرده و خواهان قیمت‌های بالا برای اجاره‌بها و رهن شوند.

این مشاور املاک با بیان اینکه متأسفانه با قیمت‌های ارائه‌شده از سوی موجرین توان مستأجر اجاره‌نشینی بسیار پایین آمده ابراز کرد: پرداخت اجاره 10 تا 15 میلیون تومانی یقیناً از توان کسی که به زور توانسته پول رهن 200 میلیون تومانی را فراهم کند، خارج است.

بختیاری ادامه داد: تأسف‌بارتر اینکه بسیاری از این خانه‌ها هیچ امکانات خاصی به لحاظ کیفی ندارند؛ برای مثال یک واحد 45 متری در طبقه چهارم ساختمان بدون حتی داشتن آسانسور و پارکینگ چه مزیتی دارد که قیمت رهن کامل آن 400 میلیون تومان باشد؟

وی با تأکید بر اینکه افزایش تعداد املاکی‌ها نیز یکی دیگر از مباحثی است که در افزایش قیمت اجاره‌بها بی‌تأثیر نبوده، اذعان کرد: برخی از سر بیکاری بدون داشتن سواد این کار، وارد بازار مسکن شده و به هر قیمتی به‌دنبال امرار معاش و پرداخت اجاره‌بهای مغازه هستند؛ بنابراین نمی‌توان از این افراد انتظار کار تخصصی داشت.

مدیر مشاور املاک آریو تأکید کرد: امروز رحم و مروت دیگر مطرح نیست و هرکس تنها به منافع خود می‌اندیشد‌.

در ادامه مدیر املاک مشاور فرمند در اسلامشهر نیز با تأکید بر اینکه گرچه هر ساله طبق بخشنامه به ما اعلام می‌شود که امکان افزایش اجاره‌بها20 تا 25 درصد فراهم است اما متأسفانه این درصد تعیین‌شده مورد تأیید مالکان نیست و تنها شاید 20 درصد آن‌ها انصاف را رعایت کرده و به میزان راضی می‌شوند، گفت: وقتی به مالکان عنوان می‌کنیم که افزایش بیشتر غیرقانونی قبول نکرده و کلید را گرفته به مشاور املاک بعدی مراجعه می‌کنند.

حسین حیدری فرمند با تأکید بر اینکه امروز در بیشتر موارد شاهد افزایش 50 درصدی اجاره‌بها هستیم، اذعان کرد: مسئله بغرنج‌تر اینکه این افزایش قیمت متناسب با کیفیت و امکانات موجود در منازل نیست.

وی ادامه داد: در این منطقه متأسفانه در بیشتر موارد حتی منازل اجاره‌ای از داشتن کابیت درست هم محروم هستند چه برسد به سایر امکانات و تجهیزات.

مدیر مشاور املاک آیدی پلاک واقع در خیابان نواب صفوی نیز در ادامه با بیان اینکه متأسفانه بالا رفتن اجاره‌بها نه‌تنها در محله ما بلکه در کل شهر همدان مشکل‌ساز شده ابراز کرد: افزایش اجاره‌بها نسبت به سال گذشته بیش از یک و نیم برابر شده است.

امیرحسین شعبانیان با ابراز اینکه در حال حاضر در این محله برای یک واحد 60 متری حداقل باید 200 تا 300 میلیون تومان پول پیش و ماهانه حداقل چهار میلیون تومان اجاره پرداخت شود، گفت: این قیمت به هیچ وجه متناسب با کیفیت و امکانات منازل نیست.

وی با تأکید بر اینکه قیمت منصفانه و قابل دفاع برای یک واحد این‌چنینی 100 میلیون پول پیش و اجاره دو میلیون تومانی است، تشریح کرد: مسئله این است که هیچ کس به‌دنبال رعایت انصاف نیست.

این فعال بازار مسکن همدان تأکید کرد: شرایط به نحوی پیش رفته که حتی مالکان راضی هستندکه منزلشان خالی بماند اما به قیمت کمتری اجاره و رهن ندهند.

مدیر مشاور املاک ایرانیان در شهرک الوند نیز با تأکید بر اینکه معمولاً همه‌ساله شاهد افزایش اجاره‌بها از خردادماه هستیم، گفت: در حال حاضر برای یک واحد 60 متری 250 میلیون به‌عنوان رهن کامل دریافت می‌شود.

شعبانیان با بیان اینکه اگر قرار باشد این عدد را به اجاره و رهن تبدیل کنیم می‌شود 100میلیون رهن با اجاره چهار میلیون در ماه، اذعان کرد: متأسفانه مبالغ دریافتی متناسب با کیفیت منازل نیست.

وی با تأکید بر اینکه امروز شاهد آن هستیم که یک واحد مسکونی با کمترین امکانات و تنها با داشتن چند کابیت بازاری با این مبالغ اجاره داده می‌شود اظهار کرد: البته در این زمینه باید به مالکان نیز حق داد زیرا به یک‌باره قیمت هر متر آپاراتمان چندین برابر می‌شود؛ بنابراین او نیز متناسب با این افزایش قیمت به‌دنبال افزایش اجاره‌بها است.

در ادامه عضو هیئت علمی دانشگاه آزاد اسلامی همدان نیز با بیان اینکه در سطح بین‌الملل مسکن یک زیرساخت و نیاز اجتماعی و اقتصادی محسوب می‌شود و نوع برخورد با آن در کشورهای مختلف متفاوت است گفت: در برخی از کشورها حتی برای زوج‌های جوان مساکنی تعبیه شده که سال‌های نخست زندگی خود را به‌صورت رایگان در آن سپری کنند.

محمدمهدی سروش با تأکید بر اینکه در برخی کشورها موضوع حمایت‌های اجتماعی بسیار بالاست، اظهار کرد: درواقع در این کشورها ملک و اجاره‌بها یک موضوع حل‌شده است اما در کشور ما با رویکردهای دولت‌های مختلف، به امری پیچیده بدل شده است.

وی ادامه داد: متأسفانه نگاه ما به این مسئله در دولت‌های مختلف شعارگونه بوده و مشکلات موجود در این بخش را تشدید کرده‌ایم.

وی با اشاره به اینکه متأسفانه هیچگاه مطالعات جامعی برای مسکن انجام نشده تا بدانیم در کدام مناطق مسکن کم است و یا در کجا نیازی به مسکن جدید نیست، ابراز کرد: چندین سال است که مقام معظم رهبری ضرورت نخست کشور را موضوع اقتصاد قلمداد کرده و در قالب شعار سال بر آن تأکید می‌‌کنند؛ اما همه دولت‌ها صرفاً به مسکن، آن‌هم به‌صورت شعاری پرداخته‌اند حال آنکه این رویکرد به جای کارآمدی منجر به ایجاد التهاب در بازار مسکن شده است.

وی با بیان اینکه شرایط به نحوی پیش رفته که حتی افرادی که خانه دارند نیز به مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای و منبع درآمد نگاه کرده و نسبت به خرید آن اقدام می‌کنند، تشریح کرد: تاکنون کسی بر اساس توزیع جمیعت در شهرها برای مسکن و تعداد آن برنامه‌ریزی نکرده است.

این استاد دانشگاه با اشاره به اینکه بازار عرضه و تقاضا بر قیمت اجاره‌بها و رهن منازل تأثیرگذار است، اذعان کرد: در نظر بگیرید که اگر بازار و تعداد مساکن ساخته‌شده در یک شهر برحسب شاخص‌های جمعیتی و یک طرح جامع مطالعاتی باشد، یقیناً بازار عرضه و تقاضا متناسب‌تر خواهد بود.

سروش با اشاره به چرایی افزایش اجاره‌بها عنوان کرد: در استان همدان مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده و افراد قصدشان از اجاره دادن خانه کسب درآمد است؛ این منبع درآمد در یک اقتصاد مریض که یک‌شبه ارزش پول آن تا چندین برابر کاهش پیدا می‌کند دچار نوسان شده پس افراد برای مرتفع کردن این مشکل دست به افزایش چندبرابری اجاره‌بها می‌زنند تا بتوانند ارزش پول خود را به شرایط قبل نزدیک کنند.

وی با بیان اینکه وقتی ریل‌گذاری در عرصه تأمین مسکن درست باشد دیگر تقاضای اجاره‌نشینی کاهشی بوده و بازار روال عادی خود را طی خواهد کرد، گفت: از طرفی صاحبان منازل، سرمایه‌گذاری خود را با بازار سکه، طلا و ارز مقایسه می‌کنند پس در جواب چرایی افزایش اجاره‌بها عنوان می‌شود که اگر در این بخش‌ها سرمایه‌گذاری کرده بودند سرمایه‌هایشان به‌دلیل زودبازده بودند در مقایسه با اجاره‌بها مسکن چندین برابر شده بود.

این استاد دانشگاه ادامه داد: بخش دیگر این مسئله به افزایش حقوق سالیانه بازمی‌گردد؛ البته در این رویکرد گرچه حقوق کارگران و یا کارمندان افزایش چند درصدی دارد ولی تورم موجود چندین برابر است؛ متأسفانه در خصوص اجاره‌بها تنها به افزایش قیمت‌ها توجه شده و موجران برای جبران هزینه زندگی نسبت به افزایش مبلغ اجاره اقدام می‌کنند؛ این در حالی است که در کشورهای با اقتصاد پویا چیزی به‌عنوان افزایش حقوق نداریم بلکه در اصل این تورم است که کنترل می‌شود.

سروش با بیان اینکه اگر واقعاً مسئولان قادر به رفع مشکلات حوزه اقتصاد از طریق متخصصان این رشته در داخل کشور نیستند از اقتصاددانان خارجی برای حل این بحران استفاده کنند، تصریح کرد: در حوزه مسکن امروز مالکان همچون بحث بازار خودرو که در دست دو شرکت خودروسازی است و هرطور که دلشان می‌خواهد قیمت‌ها را بالاتر می‌برند عمل می‌کنند.

وی با بیان اینکه امروز کسانی که در حوزه ملک سرمایه‌گذاری کردند برای ایجاد التهاب در بازار چند باب منزل خود را با عنوان اجاره به معاملات ملکی‌ها می‌سپارند اما در اصل به‌دنبال اجاره دادن چند باب با قیمت بالا هستند، اذعان کرد: این امر نیز خود منجر به افزایش قیمت اجاره‌بها می‌شود.

وی در خصوص نقش کمبود زمین و به‌تبع آن کمبود مسکن در بالا رفتن کرایه ‌خانه‌های شهری همچون همدان، گفت: این نکته نیز به موضوع طرح جامع مسکن بازمی‌گردد، بنده به این امر قائل نیستم که باید اراضی به شهر همدان اضافه شود زیرا در این صورت نه‌تنها بازهم با هجوم جمعیت بیشتر به این شهر از شهرستان‌ و روستاهای اطراف مواجه خواهیم بود بلکه باید خدمات و امکانات در شهرستان‌ها به نحوی توزیع شود که در سایر شهرستان شاهد مانایی جمعیت باشیم نه اینکه همدان را به تهران بدل کنیم که امروز با ابر بحران‌های اجتماعی مواجه است.