سپهرغرب، گروه اقتصادی- طاهره ترابی‌مهوش؛ یک کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه قدرت خرید ودیعه مستأجران در کمتر از یک سال تا 60 درصد کاهش یافته و شکاف 68 درصدی میان قیمت‌های واقعی و نرخ‌های حبابی در سکوهای مجازی، حاکی از وضعیت بحرانی بازار است، گفت: انفعال دولت در برابر این شرایط، انحلال کمیسیون مسکن و رهاسازی بازار به دست دلالان، عملاً به یک استثمار سیستماتیک منجر شده که معیشت طبقات ضعیف را در بن‌بست قرار داده، سرمایه‌های خرد مردم را تباه کرده و حق زیستی آنان را برای دسترسی به سرپناه به خطر انداخته است.
چالش تأمین مسکن و افزایش لگام‌گسیخته اجاره‌بها در کلان‌شهر همدان، طی سالیان اخیر از یک دغدغه اقتصادی فراتر رفته و به یکی از بحرانی‌ترین گره‌های معیشتی و اجتماعی شهروندان تبدیل شده است. همدان که در شاخص‌های کشوری غالباً پس از پایتخت، رکورددار بالاترین قیمت مسکن و زمین شناخته می‌شود، اکنون با وضعیتی روبه‌روست که در آن سقفِ آرزوی خانه‌دار شدن برای بسیاری از خانوارها، به‌ویژه قشر جوان، کارگران و حقوق‌بگیران، به رویایی دور از دسترس و گاه محال بدل گشته است. این وضعیت نه‌تنها قدرت خرید را سلب کرده، بلکه ثبات روانی و امنیت سکونتی بخش بزرگی از جامعه را نیز هدف قرار داده است.
ریشه‌های این بحران را باید در کلافی سردرگم از عوامل جغرافیایی، ساختاری و اقتصادی جستجو کرد. از منظر جغرافیایی، همدان به‌دلیل محصور بودن میان کوهپایه و باغ‌های اطراف، با محدودیت شدید در توسعه افقی و کمبود زمین مرغوب برای ساخت‌وساز مواجه است که این محدودیت عرضه در تقابل با تقاضای فزاینده، موجب جهش‌های غیرمنطقی در قیمت زمین شده است.
از طرفی، چون زیرساخت‌های قوی صنعتی و تولیدی در استان وجود ندارد، سرمایه‌های سرگردان به سمت بازار مسکن هجوم آورده‌اند. در واقع، بسیاری به جای اینکه خانه را نیاز اولیه‌ی خود بدانند، آن را به چشم یک کالای سرمایه‌ای امن و سودآور می‌بینند. همین موضوع باعث شده است که با حضور پررنگ دلالان و واسطه‌ها، قیمت مسکن به‌طور کاذب افزایش یابد و خرید آن برای مصرف‌کنندگان واقعی بسیار دشوار شود.
در بخش اجاره‌بها نیز وضعیت به مراتب نگران‌کننده‌تر است به طوری که با توجه به تورم عمومی و کاهش توان مالی مردم، نرخ‌های پیشنهادی از سوی مالکان در بسیاری از مناطق همدان هیچ تناسبی با درآمد متوسط شهروندان ندارد. این ناترازی آشکار باعث شکل‌گیری پدیده‌های ناگواری همچون مهاجرت معکوس از مناطق مرکزی به حاشیه یا پناه بردن خانواده‌ها به شهرهای اقماری و روستاهای نزدیک شده که خود تبعات اجتماعی وسیعی همچون افزایش حاشیه‌نشینی و فشار بر زیرساخت‌های ضعیف این مناطق را به‌دنبال دارد.
علاوه بر این، کندی در اجرای طرح‌های ملی مسکن و نداشتن نظارت مؤثر بر عملکرد بنگاه‌های املاکی و سکوهای ثبت آگهی، به رهاشدگی بازار دامن زده است. در نبود یک سامانه جامع نظارتی و سیاست‌گذاری‌های دقیق مدیریت شهری برای باز کردن گره محدوده شهر، مستأجران در تنگنایی قرار گرفته‌اند که هر سال باید بخش بزرگی از درآمد خود را صرف هزینه سکونت کنند.
بر این اساس با توجه به اهمیت موضوع برآن شد تا در این شماره گفت‌وگویی با کارشناس اقتصاد مسکن ترتیب دهیم که در ادامه می‌خوانید:
مجید گودرزی با بررسی وضعیت بحرانی بازار اجاره‌بها در کشور، به‌ویژه در شهرهای مهمی مثل همدان، گفت: عوامل مختلفی باعث نوسان و قیمت‌های غیرمنطقی در بازار اجاره شده‌اند که می‌توان آن‌ها را در دو گروه «ساختاری» و «اقلیمی» دسته‌بندی کرد.
وی با اشاره به اینکه همدان به‌دلیل آب‌وهوای خوب و شرایط اقلیمی خاص، همیشه شهر جذابی برای زندگی بوده است، افزود: کیفیت بالای زندگی در روستاها و مناطق اطراف همدان، فرصت بسیار خوبی ایجاد کرده تا فشارِ سکونت از مرکز شهر برداشته شود.
به گفته این کارشناس، برخلاف کلان‌شهرهایی مثل تهران که محدودیت‌های جغرافیایی و ترافیکی باعث فشار زیاد بر مرکز شهر می‌شود، همدان در حومه خود مناطق ییلاقی و خوش‌آب‌وهوایی دارد که از امکانات رفاهی مناسبی برخوردارند و باید بخشی از تقاضای مسکن را پوشش دهند.
گودرزی در ادامه تحلیلش به ریشه‌های عمیق بحران در نظام رهن و اجاره اشاره کرد و گفت: متأسفانه در کل کشور با یک ساختار سنتی و نادرست در حوزه رهن و اجاره مواجه هستیم که آثار مخرب آن مستقیماً معیشت خانوارها را هدف قرار داده است.
وی با انتقاد از وضعیت فعلی بازار تأکید کرد: این نابسامانی نه‌تنها بر کیفیت زندگی مردم، بلکه بر صنعت ساختمان نیز سایه انداخته است؛ چراکه قیمت‌گذاری‌ها در این بازار، کاملاً غیرکارشناسی و خودسرانه است و هیچ سقف قانونی در آن رعایت نمی‌شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: نبود یک مرجع نظارتی دقیق و رهاشدگی بازار باعث شده تا مالکان بر اساس نیازهای شخصی یا تورم انتظاری، قیمت‌هایی را تعیین کنند که هیچ سنخیتی با توان اقتصادی مستأجران ندارد.
گودرزی با مقایسه بخش مسکن با سایر حوزه‌های خدماتی، به تحولات مثبت در صنعت حمل‌ونقل اشاره کرد و افزود: ورود نرم‌افزارهای هوشمند حمل‌ونقل توانست با حذف چانه‌زنی‌های سنتی بین راننده و مسافر، قیمت‌گذاری را به یک فرآیند سیستمی و عادلانه تبدیل کند.
وی با بیان اینکه آرزوی ما تسری این تجربه به بازار مسکن است، خاطرنشان کرد: دولت باید با اقتدار پا پیش گذاشته و با استفاده از ابزارهای نوین، مدیریت قیمت‌گذاری را از چنگال واسطه‌ها و مالکان خودسر خارج کند.
این تحلیلگر ارشد حوزه مسکن، بر ضرورت اجرای دقیق «بند 8 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره» تأکید و خاطرنشان کرد: تنها راه نجات این بازار، حاکم شدن قیمت‌های کارشناسی‌شده منطقه‌ای است که بر اساس شاخص‌های علمی و ظرفیت‌های هر منطقه تعیین شده باشند.
گودرزی در بخش دیگری از سخنان خود، به پیامدهای اجتماعی و جمعیتی این بحران پرداخت و با ابراز نگرانی شدید از وضعیت خانوارهای جوان و مجردها، عنوان کرد: افزایش بی‌حد و حصر اجاره‌بها در شهرهایی همچون همدان، به سد محکمی در برابر تشکیل خانواده تبدیل شده است.
وی با استناد به آمارهای موجود، خاطرنشان کرد: در حال حاضر حدود 12 میلیون جوان مجرد در کشور وجود دارند که از این میان، نزدیک به دو میلیون نفر به سن تجرد قطعی رسیده‌اند.
وی علت اصلی این فاجعه اجتماعی را دسترسی نداشتن به مسکن ارزان و مطمئن دانست و تصریح کرد: با وجود قوانین کافی و لازم برای اقدام دولت، متأسفانه شاهد اراده‌ای جدی برای تغییر وضعیت نیستیم.
این کارشناس اقتصاد مسکن با انتقاد از عملکرد دولت در اجرای قانون «جوانی جمعیت»، اظهار کرد: آمارهای رسمی نشان می‌دهد دولت تنها به 24 درصد از تعهدات خود در این حوزه عمل کرده که این رقم در مقایسه با عمق بحران، بسیار ناچیز و نگران‌کننده است.
گودرزی با بیان اینکه اقدامات دولت تاکنون بیشتر جنبه تبلیغاتی داشته، افزود: بسته‌های حمایتی و دستورالعمل‌های سالانه‌ای که صادر می‌شود، به‌دلیل نداشتن ضمانت اجرایی، معمولاً از سوی مالکان نادیده گرفته می‌شوند. تا زمانی که دولت به‌جای ارائه برنامه‌های نمایشی، به سمت ساختاردهی اساسی و کارشناسی بازار حرکت نکند، مستأجران هر سال با موج جدیدی از فشارهای اقتصادی مواجه خواهند بود.
وی در ادامه به موضوع مالیات بر خانه‌های خالی و کنترل قراردادها اشاره کرد و گفت: اگرچه این ابزارها در عمل می‌توانند مؤثر باشند، اما در نبود یک بانک اطلاعاتی دقیق و شفاف، عملاً به حاشیه رانده شده‌اند.
وی افزود: در بسیاری از کشورهای پیشرفته، اجاره‌بها بخش کوچکی از درآمد خانوار را تشکیل می‌دهد؛ اما در ایران وضعیت به گونه‌ای است که در بسیاری از موارد، هزینه اجاره از کل حقوق ماهانه یک کارگر یا کارمند هم فراتر می‌رود.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: این وضعیت باعث می‌شود خانوارها برای تأمین سرپناه، ناچار شوند از هزینه‌های ضروری زندگی مانند بهداشت، آموزش و تغذیه بزنند؛ موضوعی که در درازمدت پیامدهای جبران‌ناپذیری برای سلامت جامعه خواهد داشت.
گودرزی با تأکید بر ضرورت عزم ملی برای حل معضل مسکن، افزود: اصلاح این ساختار نابسامان، همکاری همه‌جانبه نهادهای حاکمیتی و بهره‌گیری از نظر متخصصان را می‌طلبد. مسکن حیاتی‌ترین نیاز جامعه است و نباید این بازار به حال خود رها شود.
او اظهار کرد: با منطقه‌ای کردن قیمت‌ها، نظارت دقیق بر آژانس‌های املاک، توسعه مسکن استیجاری و اجرای واقعی قوانین مالیاتی می‌توان به سمت بازاری حرکت کرد که در آن کرامت انسانی مستأجران حفظ شود و امکان دسترسی به مسکن متناسب با نیاز، برای همه اقشار جامعه به‌ویژه جوانان فراهم باشد.
وی با بیان اینکه زمان آن رسیده است که دولت از نقش ناظر منفعل خارج شود و به‌عنوان سیاست‌گذار و تنظیم‌گر اصلی، ثبات را به بازار مسکن بازگرداند تا بیش از این شاهد خروج سرمایه‌های اجتماعی و ناامیدی در میان نسل جوان نباشیم، عنوان کرد: ساختار فعلی حاکم بر رهن در بازار اجاره، وضعیت موجود را به یک «مصیبت بزرگ» تبدیل کرده که حتی از خودِ مفهوم اجاره نیز فراتر رفته است.
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه رهن در ادبیات اقتصادی و حقوقی جهان صرفاً به‌عنوان یک «وجه ضمانت» یا «وجه التزام» شناخته می‌شود، تصریح کرد: این مبلغ ابزاری برای اطمینان مالک از سلامت ملک و پرداخت منظم اجاره است و نباید بخشی از مال‌الاجاره تلقی شود اما متأسفانه در ایران این مفهوم تغییر ماهیت داده و به باری سنگین بر دوش مستأجران تبدیل شده است.
گودرزی با مقایسه استانداردهای جهانی خاطرنشان کرد: در بیشتر کشورهای دنیا، مبلغ رهن چیزی بین یک تا سه برابر اجاره‌بهای ماهانه است که در پایان قرارداد نیز باید با سود معلق به مستأجر بازگردانده شود تا ارزش خرید آن حفظ گردد، اما در ایران شاهد رویه‌ای کاملاً متضاد و ناعادلانه هستیم.
وی با اشاره به نرخ تورم بالای 60 درصد در کشور، هشدار داد: تعیین مبالغ کلان تحت عنوان رهن به‌صورت «قرض‌الحسنه»، عملاً به معنای نابودی سرمایه مستأجران است.
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به کاهش شدید ارزش زمانی پول در اقتصاد ایران افزود: زمانی که مستأجر مبلغی را به‌عنوان رهن به مالک پرداخت می‌کند، با توجه به تورم موجود، در پایان یک سال حدود 60 تا 70 درصد از قدرت خرید و ارزش واقعی آن پول از بین می‌رود.
گودرزی این وضعیت را نوعی «استاندارد دوگانه» و ناعادلانه توصیف کرد و گفت: چگونه است که قیمت ملک همواره به نرخ روز و بر اساس آخرین نوسانات ارزی و تورمی محاسبه می‌شود، اما وقتی نوبت به پول مستأجر می‌رسد، آن را مبلغی ثابت و بدون در نظر گرفتن ارزش زمانی پول تلقی می‌کنند؟
او تأکید کرد: اگر قرار است رهن به این شکل دریافت شود، باید حتماً با یک «سنجه ثابت» یا شاخصی که ارزش آن را حفظ کند سنجیده شود؛ در غیر این صورت، زندگی مستأجران عملاً در مسیر تباهی قرار می‌گیرد.
گودرزی در ادامه تحلیل خود به نقش مخرب و چالش‌برانگیز مشاوران املاک در التهابات بازار مسکن پرداخت و اظهار کرد: ساختار درآمدی این صنف یکی از ریشه‌های اصلی گرانی است.
وی با بیان اینکه درآمد مشاوران املاک به‌طور مستقیم به افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها گره خورده است، خاطرنشان کرد: این یک تضاد منافع آشکار است؛ زیرا بازاریاب مسکن برای کسب سود بیشتر، تلاش می‌کند قیمت‌ها را بالاتر ببرد.
این تحلیلگر بازار مسکن با ارائه آماری تکان‌دهنده درخصوص نقش مشاوران املاک در افزایش مبلغ اجاره بها قیمت مسکن اذعان کرد: در منطقه یک تهران، به ازای هر یک معامله واقعی، بیش از 112 هزار آگهی در سکوهای مجازی مختلف ثبت می‌شود. بخش عظیمی از این آگهی‌ها «کاذب» و «صوری» هستند و صرفاً با هدف ایجاد رقابت کاذب و بالا بردن دستوری قیمت‌ها توسط برخی مشاوران املاک منتشر می‌شوند.
گودزی با تأکید بر ضرورت شفاف‌سازی در این حوزه، تشریح کرد: دولت باید هرچه سریع‌تر برای «شناسنامه‌دار کردن آگهی‌های مسکن» اقدام کند تا تنها کسانی اجازه انتشار آگهی در سکوها را داشته باشند که دارای «کد رهگیری» یا «شناسه ملک» معتبر هستند.
وی با بیان اینکه قیمت‌های پیشنهادی در آگهی‌ها باید به‌عنوان «خوداظهاری مالیاتی» تلقی شود، افزود: اگر هر قیمتی که مالک یا واسطه در فضای مجازی اعلام می‌کند به سامانه‌های مالیاتی کشور متصل شود، دیگر کسی جرأت نخواهد کرد قیمت‌های فضایی و غیرکارشناسی مطرح کند، زیرا باید بابت آن عدد اعلامی، مالیات بپردازد.
او در بخش دیگری از سخنان خود، موضوع «زمین» را مهم‌ترین اهرم برای کاهش فشار بر خانواده‌ها دانست و گفت: سهم زمین در بهای تمام‌شده مسکن به بیش از 70 درصد رسیده است.
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه دولت باید به تکالیف قانونی خود در زمینه واگذاری زمین رایگان به مردم عمل کند، تصریح کرد: این اقدام در شرایط فعلی کارآمدترین راهکار کوتاه‌مدت است؛ زیرا واگذاری زمین رایگان نه‌تنها بار سنگین هزینه‌ها را از دوش متقاضیان برمی‌دارد، بلکه موجب می‌شود سرمایه‌های خرد و سرگردان مردم به سمت تولید مسکن هدایت شده و چرخ‌های صنعت ساختمان دوباره به حرکت درآید.
گودرزی تأکید کرد: بدون مداخله مستقیم دولت در کنترل قیمت‌های منطقه‌ای و حذف حباب قیمت زمین، امیدی به بهبود وضعیت اجاره‌نشین‌ها و خانه‌دار شدن جوانان وجود نخواهد داشت.
وی خاطرنشان کرد: در حال حاضر، میان قیمت‌های واقعیِ معاملات و قیمت‌های پیشنهادیِ مطرح‌شده در رسانه‌ها و سکوهای مجازی، شکافی 68 درصدی وجود دارد.
وی با بیان اینکه قیمت‌های پیشنهادی در پلتفرم‌ها رشد 80 درصدی را نشان می‌دهد، تصریح کرد: آمارهای واقعی حاکی از آن است که قیمت‌های منجر به قرارداد در سال جاری تنها حدود 12 درصد افزایش یافته؛ موضوعی که نشان‌دهنده وجود یک حباب روانی بزرگ در بازار است. راه‌اندازی سامانه‌هایی مانند «سامانه خودنویس» و «سامانه کاتب» گام‌های مثبتی برای کاهش نقش واسطه‌ها و کنترل هزینه‌هاست.
این کارشناس اقتصاد با بیان اینکه در این سامانه‌ها حق‌الزحمه مشاوران املاک از حالت درصدی خارج شده و به مبلغی ثابت تبدیل شده است، توضیح داد: این اقدام می‌تواند انگیزه واسطه‌ها برای گران‌تر کردن مسکن را کاهش دهد. با این حال، این اقدامات به‌تنهایی کافی نیست و دخالت‌های بی‌مورد در معاملات و تلاش برای ملتهب کردن بازار همچنان از سوی برخی جریان‌های ذی‌نفع ادامه دارد.
گودرزی در پاسخ به این پرسش که چه اقدامات کوتاه‌مدتی برای کاهش فشار بر خانواده‌ها ضروری است، بر اجرای دقیق «بند 8 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره» تأکید کرد و گفت: دولت باید قیمت‌گذاری منطقه‌ای را بر پایه کارشناسی‌های دقیق اعمال کند.
وی تأکید کرد: خروج قیمت‌گذاری از دسترس سلیقه‌ای مالکان و مستأجران، تنها راه بازگشت آرامش به بازار است.
این اقتصاددان مسکن با ابراز نگرانی از پیامدهای اجتماعی این وضعیت، تصریح کرد: مسکن یک نیاز زیستی و حقوق بشری است، نه یک کالای صرفاً سرمایه‌ای که هر کس به هر شکلی بخواهد روی آن قیمت بگذارد.
گودرزی با بیان اینکه بسیاری از مستأجران به‌دلیل فشارهای مالی ناشی از رهن و اجاره، از تأمین حداقل‌های زندگی بازمانده‌اند، افزود: وقتی 60 درصد ارزش رهن مستأجر طی یک سال دود می‌شود، این به معنای دست‌اندازی به سفره و معیشت ضعیف‌ترین اقشار جامعه است.
وی خاطرنشان کرد: اصلاح بازار مسکن نیازمند یک جراحی عمیق در ساختار واسطه‌گری و تغییر نگاه حاکمیت به موضوع «رهن» به‌عنوان یک دارایی بدون سود است و تا زمانی که ارزش پول مستأجر در قبال تورم بیمه نشود و قیمت‌گذاری‌ها شناسنامه‌دار نشوند، این چرخه معیوب و ناعادلانه ادامه خواهد داشت.
وی تأکید کرد: دولت باید از اقدامات نمایشی فاصله بگیرد و با استفاده از ابزارهای کنترلی و مالیاتی، بازار را به نفع مصرف‌کننده واقعی مدیریت کند.
این کارشناس اقتصاد مسکن با انتقاد از رویکرد منفعلانه مسئولان در برابر بحران سرپناه اظهار کرد: نخستین گام برای خروج از وضعیت فعلی، شکل‌گیری اراده واقعی در دولت است. دولت باید بپذیرد که وضعیت مسکن به مرحله بحرانی رسیده و معیشت مردم به‌شدت تحت فشار قرار گرفته، متأسفانه از زمان آغاز به‌کار دولت چهاردهم، نشانه‌های مثبتی در این زمینه دیده نمی‌شود.
گودرزی با اشاره به انحلال کمیسیون مسکن دولت، این اقدام را سیگنالی منفی دانست و افزود: این تصمیم نشان‌دهنده نبود اراده جدی برای حل چالش‌های این بخش کلیدی است؛ چراکه عملاً اقدام مؤثری برای مهار تورم ساختاری در این حوزه انجام نشده است.
وی در ادامه به ضرورت تجدید ساختار در نظام قیمت‌گذاری پرداخت و خاطرنشان کرد: دولت باید از ظرفیت‌های موجود نظیر «سامانه خودنویس» برای تعیین قیمت‌های منطقه‌ای استفاده کند.
وی با بیان اینکه اکنون زیرساخت لازم برای استخراج میانگین قیمتی در هر منطقه مهیا است، تأکید کرد: دولت موظف است این مبالغ را به‌عنوان سقف قانونی اعلام و افزایش بیش از آن را غیرمجاز تلقی کند. ملاک قیمت‌گذاری‌ها نیز باید بر اساس «بهای تمام‌شده تاریخی» ملک باشد.
این کارشناس اقتصاد مسکن در توضیح این طرح گفت: مجلس یا دولت باید با ارائه لایحه یا طرحی، قیمت تمام‌شده ملک در زمان ساخت را مبنا قرار دهند تا مالکان نتوانند از نوسانات لحظه‌ای بازار و جنگ‌های روانی سوءاستفاده کنند.
گودرزی با انتقاد از وضعیت فعلی عنوان کرد: متأسفانه مالکان خانه‌هایی که 15 یا 20 سال پیش ساخته شده‌اند، به‌محض بروز تلاطم‌های اقتصادی، قیمت‌ها را افزایش می‌دهند؛ در حالی که نوسانات فعلی قیمت مصالح ساختمانی، ارتباطی با هزینه ساخت ملکی که سال‌ها پیش تکمیل شده است، ندارد.
بر این اساس، آنچه از تحلیل‌های کارشناسی و واقعیت‌های میدانی بازار مسکن برمی‌آید، فراتر از یک نوسان ساده اقتصادی است و از نوعی «بی‌عدالتی ساختاری» حکایت دارد که مستقیماً حق زیست مردم را هدف قرار داده است.
امروز مسکن در ایران، به‌ویژه در شهرهایی مانند همدان، از جایگاه یک نیاز اساسی فاصله گرفته و به کالایی برای سوداگری تبدیل شده است. در این میان، قشر مستأجر در چرخه‌ای گرفتار شده که نتیجه‌ای جز «فقر تحمیلی» ندارد.
از این رو، بازگرداندن آرامش به بازار مسکن نه با وعده‌های تبلیغاتی، بلکه با «اراده سیاسی» برای مقابله با جریان‌های ذی‌نفع و واسطه‌گر امکان‌پذیر است. اگر دولت فعلی نخواهد یا نتواند مدیریت قیمت‌گذاری را از چنگال واسطه‌ها خارج کند، پیامدهای اجتماعی این بحران، از جمله فروپاشی نهاد خانواده و افزایش حاشیه‌نشینی، نه‌تنها اقتصاد، بلکه انسجام اجتماعی کشور را نیز با چالشی جبران‌ناپذیر روبه‌رو خواهد کرد.
زمان آن رسیده است که دولت از نقش «تماشاچی» خارج شود و به‌عنوان مدافع حقوق عامه، امنیت سکونتی را به سبد زندگی ایرانیان بازگرداند.

طاهره ترابی مهوش