سپهرغرب، گروه شهر: انتخاب مدیریت ساختمان فرآیندی است که یک شخص از طرف هیئت‌مدیره ساختمان و یا ساکنان چه از خود ساکنان و یا خارج برای تصدی مدیریت برای مدت محدود انتخاب می‌شود.

وکیل دادگستری و کارشناس ارشد حقوق عمومی هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران در ساختمان مطابق بند 2 ماده 25 آئین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها در زمره هزینه‌های مشترک قرار گرفته است؛ بنابراین در صورت توافق شرکای ساختمان بر تعلق حق‌الزحمه به مدیر یا مدیران، شرکا ساختمان مطابق ماده 23 آئین‌نامه مذکور موظف‌اند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک بنا مصرف می‌شود، طبق مقررات زیر مشارکت کنند. درصورتی‌که مالکان ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد، از قبیل آب، گازوئیل، آسفالت پشت‌بام و … به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد، از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمت‌های مشترک و… به‌طور مساوی بین مالکان یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌شود. تعیین سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران است. در صورت اعتراض در خصوص موضوع مطابق ماده 24 (اصلاحی 30ˏ01ˏ1371) آئین‌نامه مذکور، هر یک از شرکا ساختمان که در مورد سهمیه با میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می‌تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را کند. در صورت رسیدگی نکردن یا رد اعتراض، شریک ساختمان می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دار قضائی مراجعه کند.

     تکالیف مدیران در قبال ساختمان و سکنه

مدیران باید تمام بنا را به‌عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه و سهم هر یک از مالکان را دریافت کنند. مناط در وصول مبلغ حق بیمه روال مقرر در صدر ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها است. درصورتی‌که مدیر یا مدیران به این تکلیف قانونی عمل نکنند و حادثه‌ای واقع شود، مسئول جبران خسارات در قالب پرداخت خسارات ریالی، دیه یا ارش هستند.

     تأمین هزینه‌های نگهداری ساختمان

بر اساس قواعد کلی حاکم بر قانون مدنی، هزینه نگهداری و هزینه‌های لازم برای انتفاع (بهره‌برداری) و کمال انتفاع (بهره‌برداری بهتر و بیشتر) بر عهده مالک است؛ بنابراین هر یک از مالکان آپارتمان مسئول تأمین هزینه‌های نگهداری قسمت اختصاصی خود است. وفق تبصره 1 ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها مدیران مجموعه آپارتمانی موظف‌اند سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را به نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به‌جز هزینه‌هایی که به دلیل نداشتن ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد را احصا و از هر مالک دریافت کند. البته قسمت اخیر صدر ماده 4 مقرر می‌دارد که ممکن است مالکان برای محاسبه و پرداخت هزینه‌های نگهداری ساختمان فرایند دیگری را اتخاذ و اعمال کنند.

مالکانی که اکثریت ساختمان را در اختیار دارند می‌توانند بر احتساب هزینه‌ها طبق یک نرخ معین توافق کنند، البته این اقدام نباید به زیان سایر مالکان باشد و شرایطی را فراهم کند که سهم پرداختی سایرین بیش از حصه مشخص شده در صدر ماده 4 باشد.

     امتناع مالک یا استفاده‌کننده از ادای تکالیف قانونی

در صورت امتناع مالک یا استفاده‌کننده از ادای تکالیف قانونی خود، هزینه‌های مشترک از طرف مدیر یا هیئت‌مدیره با ذکر مبلغ به‌وسیله اظهارنامه برای مالک ارسال می‌شود. در این‌گونه موارد مالک 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه مهلت دارد بدهی خود را پرداخت کند در غیر این صورت مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود وی را از دسترسی به تمام یا بعضی از امکانات مجتمع محروم و هم‌زمان از اداره ثبت‌اسناد و املاک محل درخواست صدور اجراییه کنند. اگر هیچ‌یک از این اقدامات ممکن نباشد، مدیر یا شخص ثالث به نمایندگی از اعضای هیئت‌مدیره می‌توانند با طرح دعوی در محکمه تقاضای رسیدگی کنند که در این‌گونه موارد دادگاه پس از رسیدگی خارج از نوبت به پرونده و بررسی ادله، مالک بدهکار را تا دو برابر مجموع بدهی محکوم و دسترسی واحد بدهکار از امکانات مجموعه را قطع می‌کنند. نظر مدیر یا هیئت‌مدیره نیز ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه قابل شکایت در دادگاه بدوی محل وقوع آپارتمان است.

مطابق تبصره 4 ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها مصوبه الحاقی شورای انقلاب ذکر شده که بر اساس آن محکومیت مجدد مالک در دادگاه به‌دلیل نپرداختن هزینه‌ها و حقوق مالی مرتبط، موجب محکومیت به پرداخت مبلغی معادل وجه محکوم‌به به‌عنوان جریمه خواهد شد.

     حقوق مالی آپارتمان در نقل و انتقالات ملکی

سر دفترداران اسناد رسمی در زمان صدور اسناد مالکیت دالّ بر انتقال ملکیت آپارتمان موظف به وصول گواهی تسویه‌حساب صادرشده از طرف مدیر یا هیئت‌مدیره یا گواهی دالّ بر تعهد منتقل‌الیه به پرداخت کلیه هزینه‌ها را مطالبه کنند.

یادداشت از محمدرضا فاتحی