کمیسیون ماده 100 یکی از مهم‌ترین بازدارنده‌های قانونی به‌منظور جلوگیری از ساخت‌وسازهای غیرمجاز در شهرها است که طی سال‌های اخیر عملکرد مطلوبی نداشته است. تعداد و نوع تخلفات ساختمانی از پرونده‌های دبیرخانه کمیسیون ماده 100 نشان می‌دهد در مناطقی که شاهد رونق بازار زمین و مسکن هستیم به‌دلیل سود ناشی از تخلفات برای مالکان، سازندگان بخش خصوصی و شهرداری، تخلفات مازاد تراکم و تغییر کاربری بالا بوده است.

در مناطقی که وضعیت اقتصادی- اجتماعی مناسب نیست، به طور معمول سود ناشی از تخلف از جریمه شهرداری بیشتر یا برابر با آن است و تخلفات مربوط به احداث غیرمجاز، اضافه پیش‌آمدگی و حذف پارکینگ را در این مناطق شاهد هستیم و نظارت دقیق شهرداری‌ها بر ساخت‌وسازها، ارتقای سطح آگاهی شهروندان و توجه بیشتر به اقشار ضعیف جامعه در سیاست‌گذاری‌های شهری می‌تواند تا اندازه زیادی در کاهش تخلفات ساختمانی مؤثر باشد.

کمیسیون ماده 100 در همین راستا شکل گرفته است اما نقایصی دارد که اگر به‌موقع به آن توجه نشود ناهمگونی در شهرها بسیار بیشتر از گذشته خواهد شد، اینکه یک مالک هرطور که خواست ساخت‌وساز انجام دهد و بداند که با پرداخت جریمه، پروانه پایان کار دریافت می‌کند، عامل بازدارنده‌ای برای جلوگیری از تخلفات ساخت‌وساز نیست، از طرفی شهرداری‌ها از این طریق کسب درآمد می‌کنند که این هم مشکلی ریشه‌دار است. به‌منظور بررسی موانع کارآمدی کمیسیون ماده 100 شهرداری‌ها، گفت‌وگویی با زهرا مهدوی، کارشناس شهرسازی انجام داده‌ایم که مشروح آن را در ادامه می‌خوانید.

  تخلفات ساختمانی در چه ابعادی است؟

تخلفات ساختمانی در ایران همان تخلفات مربوط به قانون ماده 100 شهرداری‌ها است، تخلفات ساختمانی نقض قوانین و ضوابط شهرسازی، فنی، ایمنی و بهداشتی در احداث یک دستگاه ساختمان است و انواع مختلفی ازجمله ساختمان بدون پروانه، اضافه تراکم، کاربری و مواردی از این دست را شامل می‌شود.

در نظام حقوقی ایران، وزارت راه و شهرسازی، شهرداری، سازمان نظام مهندسی و مهندس ناظر، نظارت بر ساخت‌وساز در محدوده شهری را برعهده دارند. مسئله مهمی که در این زمینه باید مورد بررسی قرار بگیرد، شرایط تحقق و مبانی مسئولیت مدنی ناظران ساختمانی در ساخت‌وساز غیرمجاز در محدوده شهرها، مراجع رسیدگی‌کننده به تخلفات و پرداخت خسارت است.

  وظیفه مسئولان در برابر تخلفات ساختمانی چیست؟

مهندس ناظر و سازمان نظام مهندسی، شهرداری و مسکن و شهرسازی در قبال تخلفات ساخت‌وسازها در محدوده شهرها مسئولیت مدنی دارند و نظریه تقصیر، مبنای مسئولیت آن‌ها است، به این معنا که هریک از ناظران برحسب و به میزان تعهداتشان در قبال تخلفات ساخت‌وساز متعهد هستند. ضمانت اجرای مسئولیت مدنی ناظران ساختمان پرداخت خسارت و جریمه است، مهم‌ترین مراجع رسیدگی به تخلفات ساخت‌وساز در محدوده شهرها کمیسیون ماده 100 شهرداری، دیوان عدالت اداری و دادگاه‌های عمومی است.

  چرا کمیسیون ماده 100 کارایی لازم را ندارد؟

تخلف به معنای هرگونه سرپیچی از قوانین، دستورالعمل‌ها و ضوابط شهرسازی و ساختمانی است، به رغم مجازات‌هایی که در ماده 100 قانون شهرداری ایران برای چنین تخلفاتی در نظر گرفته شده است، با رونق ساخت‌وسازها و رواج فروش تراکم و ضابطه در شهرها، تخلفات ساختمانی شدت یافته است؛ با توجه به حجم بالای تخلفات ساختمانی که در شهرهای کشورمان رخ می‌دهد و آسیب‌های ناشی از این‌گونه تخلفات بر کالبد شهرها، ضرورت پرداختن به این مسئله و علل و انگیزه‌های وقوع آن، امری ضروری به نظر می‌رسد؛ بنابراین بررسی وضعیت تخلفات ساختمانی در سطح مناطق شهری و علت‌ها و انگیزه‌های وقوع آن باید انجام شود، اما کمیسیون ماده 100 کارایی لازم را ندارد و در نهایت به ایجاد هرج و مرج در شهر کمک مؤثری کرده است؛ بنابراین اصلاح آن ضروری است و نارضایتی و تبعات آن در طول سال‌ها باید با دقت مورد توجه قرار گیرد تا سال‌ها بعد، شیرینی طعم آن را بچشیم.

  پاشنه آشیل اجرای ماده 100 قانون شهرداری چیست؟

تخلفات ساخت‌وساز در تعارض با طرح‌های توسعه شهری است و تأثیر منفی بر ابعاد مختلف شهر دارد. بررسی عوامل تأثیرگذار بر عملکرد کمیسیون ماده 100 و تدوین راهبردهایی به‌منظور تأثیرات مثبت عملکردی کمیسیون مزبور بر روند شهرنشینی و شهرسازی‌ها ضروری است؛ تعداد پرونده‌های ساختمانی ارجاع‌شده به کمیسیون ماده 100 شهرداری برابر آمار و ارقام کم نیست.

پرونده تخلف به کمیسیون ماده 100 ارجاع و متعاقب آن رأی قانونی صادر می‌شود. در میان آرای کمیسیون بدوی، آرای مربوط به حکم «تخریب، جریمه و موکول به بازسازی» بیشترین مورد را به‌خود اختصاص می‌دهد که صددرصد اجرای این آرا، به پرداخت جریمه ختم شده است.

این روند عملکرد کمیسیون ماده 100 در بعد اجتماعی (کاهش نظارت اجتماعی)، در بعد شهرسازی (ناهمگونی در خط آسمان)، در بعد محیط‌زیستی (ناسازگاری ناشی از همجواری نامناسب کاربری‌ها) و در بعد امنیتی و ایمنی (کاهش ایمنی و امنیت ناشی از بی‌توجهی به مقررات ملی ساختمان) در شهرها را کاهش داده است.

قوانین شهری و ناهماهنگی میان سازمان‌های مرتبط با ماده 100، تأثیر زیادی بر عملکرد ماده 100 داشته است، کمبود قوانین و مقررات ساخت‌وساز و ابهام در آن‌ها نیز تأثیر زیادی بر عملکرد ماده 100 گذاشته است؛ یکی از مهم‌ترین دلایل ناهنجاری در شکل ساختمان‌ها و نابسامانی در سیما و منظر شهر، تخلفات ساختمانی است، این تخلفات ناشی از عوامل بسیاری است که با شناسایی آن‌ها تا حد زیادی می‌توان از وقوع آن جلوگیری کرد؛ بنابراین بررسی علل تخلفات ساختمانی با تأکید بر قوانین و ضوابط شهرسازی در شهرها امری حیاتی است؛ تخلفات ساختمانی یکی از ناهنجاری‌های شهرها به خصوص در کشورهای در حال توسعه است که برخورد و حل آن‌ها در سیستم مدیریتی ناکارآمد به آسانی امکان‌پذیر نیست و بررسی عوامل اصلی اثرگذار بر بروز تخلفات ساختمانی در شهر اهمیت زیادی دارد تا مؤلفه‌های اقتصادی، اجتماعی، کالبدی، مدیریتی و قوانین و مقررات به‌درستی مورد توجه قرار گیرد.