سپهرغرب، گروه میز حقوقی- صبا اسدی؛ یک کارشناس حقوقی با تشریح فلسفه شکل‌گیری قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» مطرح کرد: این قانون صرفاً یک اصلاح جزئی در فرآیند معاملات ملکی نیست، بلکه باید آن را یک تحول بنیادین و حتی یک انقلاب در نظام تنظیم روابط حقوقی مردم درباره املاک دانست؛ تحولی که متناسب با تغییرات گسترده اقتصادی، اجتماعی و سبک زندگی در کشور شکل گرفته است.
در دنیای امروز که مناسبات اجتماعی، اقتصادی و حقوقی روزبه‌روز پیچیده‌تر می‌شود، شیوه تنظیم روابط حقوقی و قراردادهای مربوط به املاک و مستغلات نیز نیازمند تحول و به‌روزرسانی است.
اموال غیرمنقول که قابلیت جابه‌جایی از مکانی به مکان دیگر را ندارند، از مهم‌ترین دارایی‌های افراد جامعه به‌شمار می‌روند. از همین رو، همگام با تغییرات گسترده در ابعاد گوناگون زندگی، لازم است قوانین و مقررات این حوزه نیز متناسب با نیازهای روز بازنگری و اصلاح شوند.
بخش قابل توجهی از اختلافات حقوقی، دعاوی قضائی و حتی برخی آسیب‌های اجتماعی، ریشه در معاملات و قراردادهای مربوط به همین اموال دارد. به همین دلیل، تدوین و اجرای قوانین نوین و کارآمد که ضمن انطباق با موازین شرعی، امنیت حقوقی و آرامش خاطر شهروندان را تأمین کند، ضرورتی انکارناپذیر بود؛ قوانینی که هدف از آن‌ها کاهش اختلافات، پیشگیری از سوءاستفاده و کلاهبرداری، و ایجاد اطمینان بیشتر در معاملات مردم است.
بر همین اساس، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یکی از مهم‌ترین اقدامات در حوزه ساماندهی معاملات ملکی به‌شمار می‌رود. با تغییرات گسترده پیش آمده در نحوه انجام معاملات و افزایش پیچیدگی روابط حقوقی در بخش اموال غیر منقول، مجلس شورای اسلامی در دوره یازدهم طرحی را با هدف ساماندهی معاملات اموال غیرمنقول تدوین و تصویب کرد. این طرح مطابق روال قانونی برای بررسی به شورای محترم نگهبان ارسال شد، اما شورای نگهبان ایراداتی را نسبت به آن مطرح کرد و مصوبه را برای اصلاح به مجلس بازگرداند.
با این وجود، مجلس بر بخش مهمی از نظرات خود اصرار ورزید و روند بررسی و تصویب نهایی به طول انجامید تا اینکه درنهایت جهت تعیین تکلیف نهایی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع داده شد و رسیدگی به آن در مجمع تشخیص مصلحت نیز به‌نوعی با تعویق مواجه گشت. در تیرماه سال 1402 همزمان با هفته قوه قضائیه، رهبر شهید انقلاب (اعلی الله مقامه الشریف) در جلسه دیدار مسئولان قوه قضائیه بر اهمیت این موضوع و ضرورت تعیین تکلیف آن صراحتاً ورود نموده و این موضوع را مصلحت قطعی کشور دانستند، پس از فرمایشات ایشان روند بررسی در دستور کار قرار گرفت و نهایتاً با تغییرات اساسی به تصویب رسید.
جهت واکاوی ابعاد مختلف این قانون، بررسی اهداف، آثار، چالش‌ها و الزامات اجرای آن، با رئیس کانون سردفتران و دفتریاران استان همدان به گفت‌وگو پرداختیم. در ادامه متن این گفت‌وگو تقدیم شما خواهد شد.
حیدرعلی بابایی در ابتدای این گفت‌وگو با اشاره به اهمیت جایگاه اموال غیرمنقول در زندگی مردم اظهار کرد: اگر بخواهیم این موضوع را در یک کلیدواژه خلاصه کنیم، سخن از معاملات املاک است؛ یعنی همان اموال غیرمنقول که آشناترین واژه برای آن نزد عموم، عنوان «ملک» است.
به گفته وی، اهمیت ملک تنها به ارزش اقتصادی آن محدود نمی‌شود، بلکه برای بسیاری از مردم ابعاد اجتماعی، فرهنگی و حتی هویتی نیز دارد؛ از این رو، وضعیت مالکیت و امنیت حقوقی آن همواره یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های جامعه بوده و هست.
وی افزود: املاک صرفاً محدود به واحدهای مسکونی نیستند، بلکه حوزه‌های تجاری، صنعتی، اداری، کشاورزی و سایر کاربری‌ها را نیز در بر می‌گیرند. به همین دلیل، ساماندهی وضعیت حقوقی آن‌ها نه تنها برای مردم، بلکه برای بخش عمومی، دولت و در یک کلام برای کل حاکمیت، اهمیتی اساسی دارد.
** آثار گسترده نابسامانی در معاملات ملکی
این کارشناس حقوقی با بیان اینکه مشکلات معاملات ملکی تنها محدود به اشخاص نیست، تصریح کرد: هر روز اخباری از کلاهبرداری در پیش‌فروش ساختمان‌ها، اختلافات ملکی یا پرونده‌های زمین‌خواری منتشر می‌شود؛ این وضعیت نشان می‌دهد که آسیب‌های ناشی از ضعف نظام حقوقی ثبت معاملات، هم متوجه مردم و هم متوجه حاکمیت است.
بابایی ادامه داد: ساماندهی وضعیت مالکیت اراضی کشاورزی نیز از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است؛ زیرا وجود اطلاعات دقیق و نظام مالکیتی شفاف، امکان برنامه‌ریزی صحیح در حوزه‌ کشاورزی، مدیریت تولید، تأمین نیازهای غذایی و سیاست‌گذاری اقتصادی را برای دولت فراهم می‌کند. در مقابل، بلاتکلیفی‌های مالکیتی و اختلافات متعدد، علاوه بر تحمیل بار سنگین بر دستگاه قضائی، روند برنامه‌ریزی و مدیریت اقتصادی را نیز با اختلال مواجه می‌سازد.
معاملات ملکی؛ مفهومی فراتر از خرید و فروش
وی با اشاره به گستردگی مفهوم «معامله» گفت: وقتی از معاملات املاک سخن می‌گوییم، منظور صرفاً خرید و فروش نیست؛ بلکه اجاره، پیش‌فروش، مشارکت در ساخت، تعهدات قراردادی و تمامی توافق‌های حقوقیِ مرتبط با اموال غیرمنقول را نیز شامل می‌شود.
این کارشناس حقوقی تأکید کرد که گستردگی این روابط حقوقی نشان می‌دهد کشور برای مدیریت و ثبت این معاملات، نیازمند ساختاری دقیق، منسجم و متناسب با شرایط روز است.
*ضرورت تحول حقوقی همگام با تحولات اجتماعی
بابایی با اشاره به تغییرات گسترده چند دهه‌ی اخیر در کشور اظهار کرد: جامعه ایران در سال‌های پس از انقلاب اسلامی، با وجود همه فراز و نشیب‌ها، تحولات گسترده‌ای را در عرصه‌های مختلف تجربه کرده و بسیاری از ساختارهای سنتی به‌تدریج جای خود را به سازوکارهای جدید داده‌اند.
به اعتقاد وی، طبیعی است که چنین تغییراتی نیازمند بازنگری جدی در نظام حقوقی باشد تا دستگاه قضائی و قوانین کشور بتوانند متناسب با پیچیدگی‌های نوظهور، پاسخگوی نیازهای واقعی جامعه باشند.
* پیچیده‌تر شدن روابط مالکیتی در جامعه امروز
وی با ارائه نمونه‌هایی از تحولات اقتصادی گفت: در گذشته ممکن بود یک قطعه زمین کشاورزی در منطقه‌ای دورافتاده باشد، اما با توسعه‌ی شهرها و تغییر کاربری، همان زمین به محدوده‌ی شهری وارد شده و ارزش اقتصادی آن جهشی چندبرابری پیدا کند. چنین تحولاتی موجب افزایش اهمیت مالکیت، پیچیده‌تر شدن روابط اقتصادی و رشد اختلافات احتمالی شده است؛ از این‌رو، مدیریت این شرایط با همان سازوکارهای سنتی گذشته دیگر امکان‌پذیر نیست.
*اسناد عادی و ریشه‌ی اختلافات حقوقی
این کارشناس حقوقی با اشاره به رویه‌های سنتی تنظیم قراردادها اظهار کرد: «سال‌ها این امکان وجود داشت که افراد با یک سند عادی، در هر مکانی و بدون وجود سازوکارهای دقیق و استاندارد، درباره‌ی املاک خود با هر ارزش و اهمیتی تصمیم بگیرند و قرارداد تنظیم کنند.
بابایی افزود: در چنین شرایطی، قراردادها اغلب بدون رعایت ارکان اساسی حقوقی تنظیم می‌شدند؛ به‌طوری‌که گاه مالک واقعی مشخص نبود، شروط به‌درستی درج نمی‌شد و تعهدات طرفین به شکل صحیح تعریف و اجرا نمی‌گردید؛ همین موضوع، خود به بستری برای اختلافات متعدد حقوقی تبدیل می‌شد.
وی ادامه داد: نتیجه چنین وضعیتی چیزی جز افزایش پرونده‌های قضائی، گسترش اختلافات اجتماعی، ناکارآمدی سامانه‌ها و دستگاه‌های رسیدگی‌کننده و تحمیل هزینه‌های سنگین به مردم و حاکمیت نبود.
**نیاز به یک تحول اساسی
این کارشناس حقوقی خاطرنشان کرد: «ضرورت تحولی بنیادین در نظام ثبت و تنظیم معاملات اموال غیرمنقول بیش از هر زمان دیگری احساس می‌شد؛ تحولی که امروز در قالب «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» متبلور شده و آثار آن به‌تدریج در روابط حقوقی مردم آشکار خواهد شد.»
ضرورت آگاهی‌بخشی عمومی
بابایی با تأکید بر ضرورت اطلاع‌رسانی گسترده درباره این قانون گفت: آحاد مردم باید بدانند که قواعد و روش‌های انجام معاملات ملکی تغییر کرده است؛ مهم‌ترین پیام به مردم این است که شیوه‌ی تنظیم قراردادها دیگر مانند گذشته نیست و نمی‌توان با همان ذهنیت و رویه‌های سابق اقدام کرد.
وی افزود: همگان باید متوجه باشند که موضوع تنها تغییر چند ماده قانونی یا اصلاح برخی مقررات نیست؛ بلکه ساختار تنظیم قراردادها، جایگاه اسناد، نحوه‌ی ثبت معاملات و مرجع تنظیم آن‌ها دستخوش تغییرات جدی و اساسی شده است.
به گفته‌ این کارشناس حقوقی، رسانه‌ها، نهادهای آموزشی و مجموعه‌های تخصصی وظیفه دارند این تحولات را به زبان ساده برای عموم تبیین کنند تا شهروندان با آگاهی کامل وارد معاملات شوند و از گرفتاری در چنبره‌ اختلافات حقوقی در امان بمانند.
** ضرورت تدوین بهداشت حقوقی برای جامعه
بابایی با اشاره به لزوم فرهنگ‌سازی در این حوزه ابراز کرد: جامعه‌ی امروزی بیش از هر زمان دیگری به آموزش‌های عمومی حقوقی نیاز دارد و باید مجموعه‌ای از دستورالعمل‌های ساده و کاربردی برای ارتقای سطح بهداشت حقوقی در اختیار مردم قرار گیرد.
وی تأکید کرد: نخستین گام، آگاه‌سازی مردم از اصلِ وقوع این تحول است و پس از آن، باید گام‌به‌گام، جزئیات قانون، شیوه‌های صحیح تنظیم قرارداد، الزامات قانونی، مخاطرات و نکات کاربردی به جامعه آموزش داده شود.
*آغاز روند قانون‌گذاری در مجلس
این کارشناس حقوقی درباره‌ پیشینه‌ شکل‌گیری قانون توضیح داد: این موضوع در مجلس یازدهم و در قالب طرحی برای ساماندهی معاملات اموال غیرمنقول مطرح شد. یکی از دغدغه‌های اصلی تدوین‌کنندگان این طرح، ایجاد نظم بیشتر در مبادلات ملکی و کاهش آسیب‌هایی بود که سال‌ها از رهگذر اسناد عادی و قراردادهای غیررسمی ایجاد شده بود.
بابایی افزود: در حالی که در بسیاری از حوزه‌های مالی و اقتصادی، سازوکارهای ثبت و نظارت به‌مرور توسعه یافته بود، در حوزه‌ اموال غیرمنقول همچنان امکان تنظیم قراردادهای عادی و ایجاد تعهدات گسترده بر روی برگه‌های معمولی و حتی به‌صورت شفاهی وجود داشت؛ موضوعی که خود، زمینه‌ساز بسیاری از اختلافات و دعاوی قضائی بود.
** هدف اصلی؛ کاهش اختلافات و افزایش امنیت حقوقی
وی با تأکید بر فلسفه اصلی این قانون تصریح کرد: مسئله اساسی، کاهش اختلافات مالکیتی، جلوگیری از تعارض اسناد، افزایش شفافیت، حفظ حقوق مردم و کاهش حجم پرونده‌های قضائی است. اگر سازوکارهای ثبت رسمی و شفاف، به شکل صحیح اجرا شوند، بسیاری از این اختلافات اساساً پیش از شکل‌گیری قابل پیشگیری خواهند بود.
*قانون جدید؛ آغازی برای یک فرهنگ حقوقی نوین
وی در ادامه خاطرنشان کرد: آنچه اهمیت دارد، صرفاً تصویب قانون نیست، بلکه تغییر فرهنگ حقوقی جامعه است.
این کارشناس حقوقی با تأکید بر اینکه دیگر نمی‌توان با اتکا به رویه‌های سنتی و قراردادهای غیرتخصصی وارد معاملات ملکی شد، گفت: لازم است به اطلاع مردم برسد که در این حوزه، هرگونه بی‌توجهی به شرایط و تشریفات قانونی، می‌تواند آثار و تبعات حقوقی جدی به همراه داشته باشد.
بابایی افزود: اگر اطلاع‌رسانی صحیح انجام شود و آموزش عمومی در این زمینه گسترش یابد، قانون جدید می‌تواند علاوه بر کاهش اختلافات، امنیت روانی و اقتصادی بیشتری را برای مردم به ارمغان آورد.
*قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
وی با تأکید بر لزوم نگاهی فراتر از متن قانون به این موضوع، اذعان کرد: هر قانونی در پاسخ به یک نیاز اجتماعی شکل می‌گیرد؛ از این‌رو اگر آن نیاز به‌درستی شناخته نشود، فلسفه‌ی وجودی قانون نیز به‌خوبی درک نخواهد شد.
*امنیت اقتصادی در گرو امنیت حقوقی
این کارشناس حقوقی با بیان اینکه امنیت سرمایه‌گذاری بدون امنیت حقوقی معنا ندارد، افزود: امنیت حقوقی نیز جز با شفافیت در مالکیت و ثبت دقیق معاملات، قابل تحقق نیست. هرچه وضعیت مالکیت روشن‌تر، دقیق‌تر و مستندتر باشد، زمینه‌ سوءاستفاده، جعل، فروش مال غیر، معاملات معارض و سایر تخلفات کاهش می‌یابد.
به گفته‌ بابایی، نتیجه‌ این روند تنها کاهش اختلافات نیست، بلکه افزایش اعتماد عمومی، تسهیل فعالیت‌های اقتصادی و ایجاد اطمینان بیشتر برای سرمایه‌گذاران خواهد بود.

صبا اسدی