طبق آخرین آمارگیری نفوس و مسکن، بیش از دو میلیون و 500هزار واحد مسکونی در کشور خالی است که به گفته کارشناسان این رقم افزایش یافته و به چهار میلیون واحد رسیده و یک پنجم آن در پایتخت قرار دارد. هرچند از آخرین آمار و ارقامی که در دسترس است پنج سال گذشته و قطعا تعداد خانه‌های خالی با توجه به تورم زیادی که در این مدت، بخش مسکن تجربه کرده رشد داشته است.

در هفته‌های اخیر، اظهاراتی مبنی بر این‌که خانه‌های خالی متعلق به بانک‌های دولتی و خصوصی است، شنیده شد؛ موضوعی که به‌صراحت از سوی بانک‌ها رد نمی‌شود و معتقدند خلافی از سوی آنها صورت نگرفته و املاکی که در اختیارشان قرار دارد مربوط به اموال تملیکی است.

این در حالی است که سال گذشته، قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی تصویب شد اما تاکنون ریالی از این محل نصیب دولت نشده است.

هرچند نمایندگان مجلس گفته بودند این قانون را برای مدیریت عرضه بانک مسکن تصویب کردند اما عرضه در این زمان افزایش نیافت و تنها کاهش تورم نرخ مسکن اتفاق افتاد.

ماجرا از ثبت‌نام در سامانه ملی املاک و اسکان شروع شد. سامانه‌ای که نشان می‌دهد کدام واحدهای مسکونی خالی و کدام دارای سکنه است. بر این اساس، خانه‌ای که چهار ماه خالی از سکنه باشد خانه خالی تلقی شده و مشمول پرداخت مالیات می‌شود. البته قانونگذار و دولت بارها اعلام کرده‌اند قصد کسب درآمد دولت برای این قانون مطرح نیست، بلکه این قانون به منظور تنظیم‌گری طراحی و تصویب شده است.

قانون مالیات بر خانه‌‌های خالی 5 آذر 1399 توسط مجلس تصویب و در تاریخ 26 آذر همان سال به تایید شورای نگهبان رسید. بر اساس این قانون قرار است اگر واحد مسکونی در شهرهای بالای 100هزار نفر بیش از 120روز ساکن نداشته باشد مشمول مالیات بر مبنای درآمد اجاره شود.

به این صورت که به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت‌های مندرج در این قانون، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب سال اول معادل شش‌ برابر مالیات متعلقه، سال دوم معادل 12برابر مالیات متعلقه و سال سوم به بعد معادل 18برابر مالیات متعلقه می‌شود.

داستان خانه‌‌های خالی دو سالی است مورد بحث دولت و مجلس قرار گرفته است. یک گروه خانه می‌سازند و برای سود بیشتر آن را نمی‌فروشند و گروهی دیگر سال‌ها به دنبال تجمیع سرمایه است تا بتواند سرپناهی برای خود فراهم کند.

سرپناهی که ممکن است چند سال یک خانواده را درگیر اقساط مسکن کند و این موضوع با توجه به هزینه‌های معیشتی بسیار بالا شرایط را سخت می‌کند.

بر اساس آمارهای غیررسمی حدود یک میلیون و 700هزار خانه خالی احتکار شده در کل کشور وجود دارد که 200 تا 300هزار واحد آن مربوط به حقیقی‌ها و مابقی مربوط به حقوقی‌هاست.

در این میان، برخی کارشناسان بر این باورند سهم بانک‌ها بیشتر است. اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس اعلام کرده بانک‌ها به دلیل این‌که منابع زیادی در اختیار دارند در ساخت و سازهای احتکار شده سهم بیشتری نسبت به سایر دستگاه‌ها و افراد دارند. از این رو بانک‌ها یا باید این املاک را به فروش برسانند یا در بازار اجاره عرضه کنند. بررسی‌ها نشان می‌دهد برخی شرکت‌های زیرمجموعه بانک‌ها نیز در بازار مسکن فعالیت می‌کنند. طبق قانون مجلس سال 94 بانک‌ها از شرکت‌داری منع شدند اما با گذشت شش سال همچنان گفته می‌شود بانک‌ها یا زیرمجموعه‌هایشان در یک بازار ورود کرده‌اند.

محمود شایان، مدیرعامل بانک مسکن درباره احتکار واحدهای مسکونی توسط بانک‌ها توضیح داده؛ بانک‌ها یا شرکت‌های زیرمجموعه‌ آن که به طور قانونی در زمینه مسکن فعالیت می‌کنند اجازه ندارند به منظور افزایش قیمت، خانه را عرضه نکنند. از سوی دیگر اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس بخش نظارت بانک مرکزی را مقصر این موضوع اعلام کرد و گفت در طول سال‌های گذشته معاونت نظارت بانک مرکزی منفعلانه در این زمینه عمل کرد، در حالی که انتظار می‌رفت پیگیری و نظارت خود را در حوزه شرکت‌داری بانک‌ها تقویت کند.

شبکه بانکی می‌گوید؛ برچسب دارا بودن خانه‌خالی به آنها نمی‌چسبد و در عین حال محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اخیرا اعلام کرده تعداد 200هزار خانه خالی متعلق به افراد حقیقی است و یکی از بانک‌های کشور به تنهایی دارای 1000واحد مسکونی خالی است.

وی هدف دولت را عرضه واحدهای مسکونی به بازار اعلام کرده و توضیح داده به دنبال این موضوع هستیم تا خانه‌های خالی در بازار عرضه شود که هم در کاهش قیمت تاثیر آن مشهود خواهد بود و هم عرضه افزایش می‌یابد. با این‌که وزارت راه و شهرسازی گفته اطلاعات مربوط به خانه‌های خالی را در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار داده اما داوود منظور، رئیس سازمان امور مالیاتی کشور توضیح داده هنوز اطلاعاتی در این زمینه به دست این سازمان نرسیده است.

این در حالی است که تیرماه گذشته محمد اسلامی، وزیر سابق راه و شهرسازی گفته‌بود این وزارتخانه تکلیف خود را در مورد معرفی خانه‌های خالی انجام داده و یک میلیون و 300هزار واحد مسکونی خالی به سازمان مالیاتی معرفی شده و این سازمان باید نسبت به اخذ مالیات اقدام کند. از سوی دیگر باید توجه داشت یکی از طراحان اصلی اخذ مالیات از خانه‌های خالی، احسان خاندوزی، نایب‌رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس بود که اکنون بر صندلی وزارت اقتصاد تکیه می‌زند. با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد هنوز دولت از این بخش درآمدی کسب نکرده‌است.

*به تعداد شعب‌ بانکی، خانه خالی داریم

تا اینجا به بحث عدم شفافیت بانک‌ها در مورد خانه خالی پرداخته‌ایم اما این سکه روی دیگری هم دارد. کارشناسان بانکی می‌گویند: حدود 20میلیون مشتری اعتباری در شبکه‌بانکی وجود دارد که 10میلیون نفر برای دریافت تسهیلات، وثیقه ملکی قرار می‌دهند. اگر از این تعداد حدود 10درصد به تعهد خود عمل نکنند، سالانه حدود یک میلیون واحدمسکونی به تملک بانک در می‌آید که عدد بزرگی است.

دبیر کانون بانک‌های خصوصی گفته به تعداد شعب بانک‌ها خانه خالی وجود دارد. حدود 22هزار شعبه بانکی در کشور فعال هستند و به همین تعداد و نهایتا دوبرابر آن واحد مسکونی وجود دارد؛ یکی متعلق به رئیس شعبه و دیگری در قالب مهمانسرا به کارمندان عرضه می‌شود.

محمدرضا جمشیدی می‌گوید: بانک‌های خصوصی اصلا به موضوع احتکار خانه ورود نکرده و نمی‌کنند اما غلامرضا مرحبا، سخنگوی کمیسیون اقتصادی اظهارنظری دارد که نشان می‌دهد شبکه‌بانکی در این زمینه نقش جدی دارند. وی می‌گوید: بانک‌ها و بخش خصوصی باید قانون مالیات بر خانه‌های خالی را اجرا کنند و قطعا استنکاف از اجرای این قانون به عنوان ترک فعل بوده و متخلفان به قوه قضاییه معرفی می‌شوند.

وی همچنین توضیح داده: مشخص است افراد حقیقی توانایی احتکار این متراژ از مسکن را ندارند. برخی بانک‌ها و احتمالا بیشتر بانک‌های خصوصی برای آن‌که بتوانند سرمایه‌شان را حفظ کرده و سودآوری بالایی داشته‌باشند، دست به سرمایه‌گذاری در این حوزه زده‌اند.در حالی که این در اقتصاد ما به معنای یک نوع رکود سرمایه‌ای است. بانک‌ها موسساتی هستند که وظیفه جمع‌آوری دارایی مردم را داشته و باید آنها را در زمینه‌ مولدسازی به کار بیندازند که کار مثبتی در اقتصاد است پس سوداگری کار بانک‌ها نیست، بانک‌ها باید به رسالت‌شان در نظام بانکی بپردازند.

با این‌که جمشیدی، دبیر کانون بانک‌های خصوصی گفته حساب همه بانک‌ها توسط بانک‌مرکزی رصد می‌شود، شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس معتقد است بانک‌ها به جای پرداخت تسهیلات به مردم، ساختمان‌سازی می‌کنند و باید به ترازنامه بانک‌ها رسیدگی شود.

وی اضافه کرد: اقدامی که باید برای ساماندهی بازار مسکن انجام شود، اجرای کامل و دقیق قانون مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان یک قانون دائمی سپس عرضه واحدهای خالی احتکار شده به بازار است. قانون مالیات بر خانه‌های خالی در ماه‌های نخست مجلس یازدهم مورد بررسی و اصلاح قرار گرفت و بی‌تردید به یکی از قوانین بسیار کارآمد تبدیل شد. براساس قانون مذکور، خانه‌های خالی که برای افزایش قیمت و کسب سود بیشتر احتکار شده‌اند باید مالیات پرداخت کنند. این امر با هدف عرضه بیشتر واحد‌های خالی به بازار و جبران بخشی از کمبودها انجام خواهدشد اما متاسفانه قانون مالیات بر خانه‌های خالی مدتی میان وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی به صورت پینگ‌پنگی رد بدل شده و به اجرا نرسید. از این رو در طرح جهش تولید مسکن مسؤولیت سامانه املاک و اسکان را از وزارت صمت به وزارت راه و شهرسازی منتقل کردیم تا این وزارتخانه محور اطلاعات قرار بگیرد. حال، کندی اجرای این قانون باید برطرف گردد و سازمان امور مالیاتی چابک‌تر عمل کند تا اثر مثبت قانون در جامعه احساس شود. بخش عمده‌ واحدهای خالی شناسایی شده در تهران بوده و پیش‌بینی می‌شود حدود 500‌هزار واحدمسکونی خالی با اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی به بازار عرضه شوند. البته دبیر کانون بانک‌های خصوصی که داشتن خانه خالی بانک‌ها را رد نکرده، به جام‌جم گفته بانک‌ها به منظور کسب سود وارد بازار مسکن نشده‌اند و اگر ملکی در اختیار آنهاست، تملیکی است. طبق قانون بانک پس از یک‌سال از زمان تملک باید ملک را در بازار عرضه کند اما برخی املاک آن‌قدر بدهی دارند که بانک باید مبالغی را برای تسویه آن بپردازد، از این رو معطل مانده است.

*ارزش خانه‌‌های خالی

طبق آخرین آمار، هرمزگان بیشترین خانه خالی را در کشور دارد و لرستان کمترین آمار را به خود اختصاص داده‌است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در تهران نیز مناطق 5 و 22 بیشترین خانه خالی را دارند. اگر قیمت هر مترمربع خانه را به طور متوسط 20 میلیون تومان حساب کنیم و متراژ خانه‌های خالی را 100 متر در نظر بگیریم، با احتساب این‌که یک میلیون و 700هزار واحد خالی در کشور وجود داشته‌باشد، ارزش خانه‌های خالی رقمی حدود 3400 هزار میلیارد تومان می‌شود.